Quando si ha necessità di acquistare un bene immobiliare su cui grava un mutuo, una delle migliori soluzioni è quella di effettuare l’accollo del mutuo.
Grazie all’accollo del mutuo ipotecario, l’acquirente dell’immobile su cui grava un contratto di mutuo subentra nelle obbligazioni assunte dal mutuatario originario del finanziamento. L’accollo del mutuo rappresenta un contratto sottoscritto tra mutuatario originale (venditore) e acquirente del bene immobiliare in vendita.
Scopriamo in questa guida quando l’accollo del mutuo conviene e quali sono le tipologie di accollo.
Accollo del mutuo: quando conviene?
L’accollo del mutuo è un contratto stipulato tra primo mutuatario e venditore dell’immobile e potenziale acquirente del bene immobiliare. L’articolo 1273 del Codice civile regolamenta l’accollo del mutuo, che non prevede alcun sostenimento di oneri aggiuntivi per intraprendere la pratica.
Grazie all’accollo del mutuo, il potenziale acquirente dell’immobile ha il vantaggio di risparmiare sui costi notarili e sulle spese di accensione del finanziamento. L’accollo del mutuo viene avviato al momento della stipulazione del rogito: il soggetto mutuante può rifiutare l’accollo nel caso in cui il potenziale acquirente non sia provvisto dei requisiti economico-patrimoniali necessari.
L’accollo del mutuo conviene nel caso in cui il mutuatario originario sia in regola con le rate previste dal piano di ammortamento. In caso contrario, l’acquirente si ritroverebbe a dover onorare le precedenti obbligazioni ed a subire le conseguenze di cattivo pagatore.
Per valutare se l’accollo del mutuo convenga è bene prestare massima attenzione alle condizioni che vengono applicate dalla banca, la quale potrebbe non voler mantenere le condizioni del contratto originale del mutuo al subentrante, chiedendo al potenziale acquirente di accettare nuove condizioni, come se stesse stipulando un contratto di mutuo ex novo.
Infatti, i contesti macroeconomici in cui vengono sottoscritti i mutui, ovvero mutuo originario e quello accollato iniziato in differenti momenti. Le politiche monetarie implementate dalle banche centrali possono essere differenti e anche le previsioni degli esperti possono essere diverse.
Se il mutuo originale è stato stipulato in un contesto macroeconomico in cui i tassi di interesse erano bassi, l’accollo del mutuo può essere molto conveniente. Se il mutuatario sottoscrivesse un contratto di mutuo in un contesto macroeconomico in cui i tassi di interesse fossero più elevati rispetto alle condizioni di mercato al momento dell’accollo, l’operazione non risulterebbe molto conveniente.
La convenienza dell’accollo del mutuo cambia in base alla tipologia di prodotto finanziario sottoscritto. Con l’accollo del mutuo non si pagano i costi di istruttoria del mutuo, i costi peritali e le spese notarili.
Accollo mutuo: quando si ricorre?
L’accollo del mutuo può essere utilizzato quando si acquista una casa da un privato e da un costruttore. Con l’accollo del mutuo da costruttore, le imprese costruttrici finanziano la costruzione di più beni immobiliari attraverso un mutuo e iscrivono la garanzia ipotecaria sull’intero immobile.
Nel caso di accollo tra privati, il potenziale acquirente accolla il mutuo con l’onere di onorare le rate rimanenti fino alla scadenza contrattuale. Nel caso in cui l’ammontare della quota di mutuo non sia sufficiente, è necessario sottoscrivere un nuovo contratto di mutuo. L’acquirente e accollante del mutuo non deve sostenere oneri notarili per il mutuo accollato.
Accollo mutuo: le tipologie
Ci sono diverse tipologie di accollo del mutuo da valutare attentamente:
- accollo cumulativo prevede che l’accollato resti obbligato in solido con l’accollante. Nel caso di accollo cumulativo accollante e accollato rispondono in solido del debito residuo nei confronti della banca.
- accollo liberatorio prevede che l’accollato si svincoli da tutti gli obblighi che derivano dal mutuo e tutti gli oneri vengono trasferiti all’accollante. A seguito della valutazione del merito creditizio del soggetto accollante, la banca provvede a liberare il mutuatario originario.
Quali sono gli obblighi dell’accollante?
L’accollo del mutuo si verifica quando l’acquirente e accollante del mutuo acquista un bene immobiliare ipotecato da un intermediario bancario per un contratto di mutuo non estinto. Nel caso in cui le condizioni contrattuali lo consentano, è possibile subentrare in un contratto di mutuo già acceso, assumendo l’onere di restituire le rate mancanti.
