Come faccio a sapere quanto vale la mia casa? Questa è una domanda comune, che sorge non solo in previsione di una possibile vendita, ma anche per comprendere il suo valore patrimoniale in ottica di successione ereditaria o come possibile garanzia per ottenere un finanziamento.

Esistono vari approcci per valutare un immobile adibito a scopo residenziale o commerciale. Tutti questi metodi, tuttavia, condividono l’analisi di diversi parametri fondamentali per stabilire con precisione il valore del bene: la superficie, la posizione geografica, l’anno di costruzione, la qualità della struttura ed altri aspetti, che esamineremo nel dettaglio tra breve. Tuttavia, è importante notare che le stime possono variare, pertanto è essenziale comprendere a chi rivolgersi per ottenere una valutazione affidabile.

Come faccio a sapere quanto vale la mia casa?

Prima di tutto, è importante comprendere che il valore di mercato di un’abitazione o di qualsiasi altra proprietà immobiliare non è legato al prezzo iniziale pagato per l’acquisto. Piuttosto, è influenzato dalle dinamiche della domanda e dell’offerta, e quindi, dalle fluttuazioni delle quotazioni di mercato. Ci sono periodi in cui i mercati immobiliari sperimentano un aumento significativo e fasi in cui si osserva una stagnazione delle transazioni o addirittura una diminuzione, poiché i venditori potrebbero essere costretti a proporre prezzi inferiori per attirare acquirenti.

Per semplificare il processo di valutazione, vengono presi in considerazione diversi fattori e parametri che hanno un impatto significativo sulla determinazione del valore e del prezzo potenziale di un immobile. Oltre alla metratura, vengono considerati l’ubicazione, lo stato di manutenzione dell’edificio (che può variare da eccellente a scadente), la presenza di servizi pubblici e attività commerciali nelle vicinanze, l’altezza del piano dell’appartamento, la presenza di ascensore, il tipo di riscaldamento, la vista esterna, la luminosità degli ambienti e lo “stato locativo”, ovvero se l’immobile è occupato dai proprietari o da inquilini, il che può influire sul suo valore commerciale per i potenziali acquirenti, a seconda delle condizioni del contratto di affitto stipulato.

Come posso valutare la mia casa?

Valutare un immobile oggi è un compito agevolato grazie a numerosi strumenti online gratuiti disponibili su Internet. Compilando un semplice modulo e inserendo i parametri richiesti, è possibile ottenere una risposta istantanea sotto forma di una stima approssimativa, racchiusa in un intervallo di valori minimi e massimi che possono variare considerevolmente tra loro.

Ad esempio, per un piccolo appartamento nel centro di una città di medie dimensioni, la valutazione online potrebbe oscillare tra 170.000 e 220.000 euro, fornendo tuttavia informazioni limitate sul reale valore del bene. In sostanza, questa valutazione online è inevitabilmente approssimativa e poco precisa, servendo solamente come indicazione generica. Per ottenere risultati più accurati, è necessario approfondire ulteriormente.

Una stima più affidabile del valore reale e attuale delle case in vendita è fornita dalle agenzie immobiliari. Grazie a ampie banche dati e alla conoscenza dettagliata del territorio da parte degli agenti operanti, queste agenzie dispongono di dati commerciali aggiornati sulle compravendite effettuate, considerando tipologie analoghe e aree di ubicazione simili.

Gli agenti immobiliari necessitano di queste informazioni per stabilire il giusto prezzo di vendita da proporre ai potenziali acquirenti. Se il prezzo è troppo elevato, le offerte potrebbero essere limitate; se è troppo basso, la casa potrebbe vendersi rapidamente, ma il proprietario subirebbe una penalizzazione.

Anche per il mediatore immobiliare, il cui compenso è spesso legato al prezzo di compravendita concordato nella proposta irrevocabile di vendita e nel contratto preliminare successivo, è fondamentale fissare un prezzo adeguato. Mettendo in vendita la casa a un costo eccessivo si corre il rischio di non ricevere proposte, compromettendo così la conclusione dell’affare nei tempi previsti e perdendo la provvigione.

Quando fare una perizia per stabilire il valore della casa?

Un’opzione particolarmente vantaggiosa, soprattutto per chi desidera avere una valutazione precisa della propria abitazione, consiste nel richiedere l’intervento di un esperto qualificato, come ad esempio un ingegnere, un architetto, un geometra o un professionista abilitato all’attività di stimatore, come i periti industriali e gli agronomi. Questa pratica è simile a quella seguita dalle banche quando determinano il valore di un immobile per il quale l’acquirente chiede un mutuo.

Il documento peritale redatto dal tecnico fornisce una descrizione dettagliata della situazione effettiva dell’immobile, basando la valutazione su dati concreti anziché su parametri presumibili. Questo approccio supera la semplice formula di moltiplicare il valore medio al metro quadro per la superficie, considerando anche le differenze tra la superficie catastale, i metri calpestabili e i metri quadri commerciali, che spesso presentano disparità.

Una direttiva europea nota come “Direttiva mutui,” accolta anche dall’Associazione Bancaria Italiana (Abi), ha introdotto disposizioni per uniformare le valutazioni degli immobili. Questa direttiva menziona la figura del “valutatore immobiliare,” un professionista non ancora formalmente inserito in un apposito Albo, e richiama la normativa tecnica di riferimento necessaria per eseguire una valutazione corretta.

Di conseguenza, le perizie di stima degli immobili seguono uno standard e appaiono simili nelle modalità e nei risultati, anche quando sono richieste da diverse banche. Questa uniformità è necessaria poiché ogni istituto di credito deve conoscere il valore effettivo del bene offerto come garanzia per il finanziamento.

Come sapere il valore della casa con la banca dati Omi?

Un efficace metodo per determinare il valore del proprio immobile consiste nell’usufruire della banca dati Omi, gestita dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Questo archivio è liberamente accessibile online tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate nella sezione “Servizi” e può essere consultato in forma anonima, senza la necessità di registrazione. Per procedere, è sufficiente selezionare la Provincia e il Comune in cui si trova l’immobile, indicare la fascia di ubicazione (centrale, semicentrale, periferica), specificare la zona e il quartiere (specialmente nei Comuni di dimensioni più ampie), e infine scegliere il periodo di riferimento per l’osservazione delle compravendite (ad esempio, 2° semestre 2022).