Il contratto di locazione destinato agli studenti universitari costituisce un patto stipulato tra il proprietario di un immobile (locatore) e uno studente universitario (conduttore). L’obiettivo di questo accordo è offrire un alloggio temporaneo durante il periodo di studi. Questa forma contrattuale rientra nell’ambito dell’uso transitorio, derogando dalle consuete disposizioni di legge per adattarsi alle specifiche esigenze delle parti coinvolte.

Contratto di locazione per studenti universitari, come funziona?

La stipula di un contratto di locazione per studenti universitari è subordinata a condizioni indispensabili che devono essere inequivocabilmente presenti al momento della redazione e della firma del contratto. Tali condizioni sono state introdotte dal legislatore per agevolare gli studenti universitari costretti a trasferirsi per motivi di studio. Affinché sia possibile stipulare tale contratto, è necessario che, al momento della firma:

1. Lo studente abbia la residenza anagrafica in un Comune diverso da quello in cui frequenta l’Università, condizione da indicare esplicitamente in una clausola contrattuale. Il motivo dello spostamento deve essere unicamente legato agli studi universitari.
2. L’immobile concesso in locazione si trovi nel Comune in cui ha sede l’Università (o in un Comune limitrofo). In alternativa, può essere nel Comune in cui si svolgono corsi universitari distaccati.

La corretta redazione del contratto è fondamentale e richiede l’inserimento accurato delle clausole essenziali per un contratto di locazione ad uso transitorio per studenti universitari.

Contenuto e clausole del contratto di locazione per studenti universitari

Nella redazione del contratto di locazione destinato agli studenti universitari fuori sede, è imperativo adottare esclusivamente il modello standard predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (D.M. 31/12/2002).

Questo modello richiede l’inclusione obbligatoria di elementi cruciali per garantire la validità del contratto. Sia che tu stia per firmare il contratto come studente o come proprietario dell’immobile, è di vitale importanza verificare che tutti questi dettagli siano adeguatamente presenti nel documento. L’assenza anche di uno solo di questi elementi potrebbe invalidare il contratto di locazione destinato agli studenti

1. Generalità delle parti: Devono essere fornite le informazioni dettagliate del locatore e dei conduttori. Il contratto può essere firmato da singoli studenti o da gruppi di studenti. Per una maggiore tutela del proprietario, è consentito che il contratto sia sottoscritto anche dai genitori dello studente o da aziende che gestiscono il diritto allo studio universitario.
2. Dati dell’immobile, inventario e planimetrie: Il contratto deve includere una descrizione dettagliata e la posizione dell’immobile, con i relativi dati catastali. L’immobile deve trovarsi in un Comune con sedi universitarie. È possibile concedere in locazione parte dell’immobile (ad esempio, l’uso esclusivo di una camera e delle zone comuni come cucina e bagno), ma non è ammessa la locazione di singoli posti letto senza un’apposita autorizzazione riservata a chi gestisce attività di affittacamere.
3. Determinazione dell’importo del canone e attestazione di conformità: Nel contratto di locazione per studenti universitari, in base al D.M. 30/12/2002, l’importo del canone è definito sulla base di accordi locali e suddiviso in aree omogenee. Il locatore ha la libertà di stabilire il canone, considerando la durata del contratto, la presenza di arredamento e altre clausole specifiche. Tuttavia, l’importo massimo del canone non può superare le fasce previste per i contratti a canone concordato. Dal 16 gennaio 2017, i contratti concordati possono essere stipulati senza l’assistenza di associazioni di categoria, ma quelli non assistiti devono ricevere una attestazione di conformità agli accordi territoriali per accedere alla cedolare secca al 10%. È fondamentale che gli studenti verifichino questa clausola nei loro contratti, poiché l’attestazione di conformità garantisce l’adeguamento normativo ed economico del contratto. Secondo le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate, se più contratti per lo stesso appartamento sono stipulati contemporaneamente con lo stesso contenuto economico e normativo, è sufficiente un’unica attestazione di conformità da parte delle associazioni di categoria.
4. Modalità di pagamento del canone: Il canone di locazione per studenti universitari può essere pagato con qualsiasi mezzo, ma è preferibile utilizzare modalità tracciabili come bonifico bancario o postale, assegni, per garantire maggiore sicurezza. Se il pagamento avviene in contanti, è importante ricordare che la soglia per i pagamenti in contante è attualmente di 2.000 euro. Per quanto riguarda la ricevuta di pagamento, se si utilizzano mezzi tracciabili, non è obbligatorio rilasciarla. Tuttavia, se il pagamento avviene in contanti, è consigliabile che il proprietario rilasci una ricevuta, anche se non è obbligatorio. Nel caso in cui il conduttore richieda una ricevuta, il proprietario è tenuto a fornirla. È importante notare che, se l’importo supera i 77,47 euro, sulla ricevuta deve essere apposta una marca da bollo di 2,00 euro. La ricevuta, in ogni caso, costituisce la conferma del pagamento del canone da parte dell’inquilino.
5. Durata del Contratto per Studenti Universitari: Secondo l’articolo 3, comma 1, del D.M. 30/12/2002, il contratto di locazione per studenti universitari presenta una durata minima di 6 mesi e una durata massima di 36 mesi. Le parti non possono concordare una durata inferiore a un semestre, altrimenti la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima. Nel caso in cui la durata concordata superi i 36 mesi, anche in questo caso la clausola è considerata nulla, e il periodo massimo di 36 mesi deve essere rispettato. È sempre consigliato verificare che il contratto sia conforme a questi parametri di durata.
6. Clausola per Studenti Fuori Sede: Un elemento cruciale nel contratto di locazione per studenti universitari è la clausola che identifica lo studente come fuori sede. Affinché il contratto ad uso transitorio sia valido, è essenziale specificare che lo studente è iscritto a un corso universitario presso l’Università locale e che è considerato “fuori sede”. Questa condizione deve essere chiaramente indicata in una clausola apposita per garantire la validità del contratto.
7. Attestazione di Prestazione Energetica dell’Edificio: Come in tutti i contratti di locazione, è necessaria un’apposita clausola in cui il conduttore attesta di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione necessaria, inclusa l’attestato di prestazione energetica (APE) dell’edificio. In caso di mancata dichiarazione riguardante l’APE, sia il locatore che il conduttore sono soggetti al pagamento, in parti uguali, di una sanzione amministrativa. È importante notare che il pagamento della sanzione non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni.
8. Regime della Cedolare Secca: Se il locatore decide di optare per il regime fiscale della cedolare secca, sostituendolo alla normale tassazione dell’IRPEF per il canone di locazione, è necessario che tale scelta venga esplicitamente indicata in una clausola specifica del contratto. Questa clausola sarà firmata anche dal conduttore. Vale la pena ricordare che la cedolare secca offre il vantaggio di una tassazione fissa al 10% del canone annuo concordato. Tale regime consente di evitare il pagamento dell’imposta di registro annuale e dell’imposta di bollo, a condizione che siano rispettati tutti i requisiti del contratto precedentemente indicati. In caso contrario, si applicherà l’aliquota standard del 21%. Inoltre, è obbligatorio presentare annualmente la dichiarazione dei redditi per il soggetto che concede in locazione l’immobile.
9. Divieto di Sublocazione: Nel contesto di questa particolare tipologia di contratti, è vietato esercitare la facoltà di sublocazione. Ciò significa che lo studente universitario, in qualità di conduttore dell’immobile, non può a sua volta affittare l’immobile a terzi.
10. Ripartizione delle Spese: Le spese relative al contratto di locazione, quali i costi di registrazione (imposta di bollo e imposta di registro) e i pagamenti dell’imposta di registro annuale, devono essere suddivise in parti uguali, come indicato nell’allegato G del D.M. 30/12/2012.

Come registrare il contratto di locazione per studenti universitari?

Dopo aver completato la stesura del contratto, una delle parti coinvolte deve procedere alla sua registrazione, come richiesto per ogni contratto di locazione con durata superiore a 30 giorni. Nel caso del contratto di locazione per studenti universitari fuori sede, la registrazione deve avvenire presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se precedente alla stipula. Al fine di procedere con la registrazione, sono necessari alcuni documenti obbligatori, tra cui:

• Due copie del contratto di locazione per studenti universitari, con firma su ogni pagina da entrambe le parti coinvolte;
• Una marca da bollo del valore di €16,00 per ogni 4 pagine del contratto. Tuttavia, se si opta per la tassazione con cedolare secca, questo passaggio non è richiesto;
• Il versamento dell’imposta di registro con aliquota del 2%, calcolata sull’importo del canone di locazione annuo. Il pagamento deve essere effettuato tramite il modello F24 Elide. Ancora una volta, se si sceglie la tassazione con cedolare secca, questo adempimento non è necessario;
• Presentazione del modello RLI relativo alla registrazione del contratto di locazione.

La cedolare secca dovrà essere calcolata e versata durante le scadenze previste per il pagamento delle imposte sui redditi:

• 30 giugno (o 30 luglio con una maggiorazione dello 0,40%);
• 30 novembre.

Al termine della procedura di registrazione, il funzionario dell’Agenzia rilascerà una copia del contratto registrato.

Contratto di locazione per studenti universitari: rinnovo e recesso dal contratto

Nel corso della vita del contratto di locazione per studenti universitari, possono verificarsi diverse situazioni che richiedono un’attenta analisi. Di seguito sono elencate alcune delle ipotesi di modifica più comuni in un contratto di locazione.

Rinnovo del Contratto

Il contratto di locazione per studenti universitari ha una durata che varia da 6 a 36 mesi. In assenza di azioni alla scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per un periodo equivalente. Al termine del secondo periodo contrattuale, il contratto si considera concluso. Se una delle parti desidera la risoluzione anticipata, è necessaria una comunicazione di disdetta da inviare almeno tre mesi prima della scadenza. Il rinnovo del contratto implica anche la comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Disdetta del Contratto

Oltre alla disdetta alla scadenza del contratto, nel contratto di locazione per studenti universitari, il conduttore ha il diritto di recedere in presenza di gravi motivi. La disdetta anticipata per gravi motivi può essere effettuata dallo studente in qualsiasi momento, previa comunicazione al locatore con almeno tre mesi di anticipo.

Recesso parziale di uno studente

Spesso, il contratto di locazione per studenti coinvolge più conduttori, aprendo la possibilità di un recesso parziale nel caso in cui uno o alcuni di loro decidano di lasciare l’immobile. In questa situazione, i conduttori rimanenti sono comunque tenuti al pagamento dell’intero canone a favore del locatore, determinando un aumento proporzionale della quota di canone pattuita precedentemente. Per mitigare questo impatto finanziario, è consentito ai conduttori rimasti di sostituire gli studenti uscenti con altri che accettino le condizioni del contratto esistente, previa autorizzazione del locatore.

Gestire correttamente gli adempimenti fiscali è fondamentale in caso di recesso parziale per evitare sanzioni. Secondo il Decreto del 5/03/1999 e il D.M. del 30/12/2002, il locatore può trovarsi di fronte a due scenari:

1. Recesso di un Conduttore Senza Subentro: È necessario presentare un modello RLI all’Agenzia delle Entrate per comunicare il recesso parziale del conduttore.
2. Recesso di un Conduttore Con Subentro: Se oltre al recesso parziale vi è anche il subentro di un nuovo studente, è essenziale che questi accetti le condizioni del contratto originario. Si dovrà stipulare un atto integrativo del contratto originario, presentando il modello RLI all’Agenzia delle Entrate. L’imposta di registro da versare sarà a carico del conduttore uscente e del subentrante, ciascuno per il 50%.
3. Recesso Totale e Subentro: Se tutti i conduttori originali sono sostituiti dai subentranti, sarà necessario stipulare un nuovo contratto. In caso contrario, il contratto si considererà risolto di diritto, con il pagamento di un’indennità di occupazione fino al rilascio effettivo dell’alloggio.

Rilascio dell’Alloggio da Parte dello Studente

Quando si giunge alla conclusione del contratto di locazione per studenti universitari o in caso di recesso, lo studente è tenuto a lasciare l’immobile. Il rilascio dell’alloggio costituisce un momento cruciale e deve essere gestito con attenzione. Al momento della restituzione delle chiavi, sia il proprietario che lo studente devono esaminare lo stato delle stanze occupate. Il proprietario può trattenere parte del deposito cauzionale solo in presenza di danni non derivanti dall’usuale utilizzo dell’alloggio.

Al fine di tutelare l’inquilino da possibili azioni successive del proprietario, è consigliabile firmare una dichiarazione liberatoria prima di abbandonare l’alloggio. Nel caso in cui lo studente, ricevuta la disdetta, non lasci l’alloggio, il proprietario può intraprendere un’azione di convalida di sfratto, ottenendo dal giudice la cessazione del rapporto di locazione e la data di esecuzione dello sfratto. In situazioni di sfratto, è consigliabile che lo studente si faccia assistere da un avvocato.

Morosità dello Studente

In caso di mancato pagamento del canone di locazione, il contratto può essere risolto dal locatore. Se entro 20 giorni dalla scadenza mensile stabilita, il canone non viene pagato, il locatore può richiedere la convalida di sfratto per morosità. La morosità può estendersi anche agli oneri condominiali se l’importo supera due mensilità del canone complessive.

Lo studente ha la possibilità di sanare la morosità per tre volte nel corso di un quadriennio, versando tutti i canoni scaduti alla prima udienza. Se il pagamento non avviene, il giudice, su richiesta del conduttore e in caso di difficoltà dimostrate, può concedere un termine fino a 90 giorni per il pagamento, al termine del quale può convalidare lo sfratto.

Spese Condominiali nel Contratto per Studenti

Oltre alle spese legate al contratto di locazione, il conduttore è responsabile delle spese condominiali relative all’uso dell’immobile e ai servizi comuni. Il diritto di voto in assemblea spetta agli studenti per le delibere concernenti i servizi di riscaldamento e condizionamento, poiché questi sono a loro carico.

Spese a Carico del Conduttore e del Proprietario

Le spese ordinarie, quali pulizia, manutenzione dell’ascensore, fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento, e altre, sono a carico del conduttore. Al contrario, le spese di amministrazione, imposte sulla proprietà, assicurazioni, manutenzione straordinaria e opere di abbellimento sono a carico del proprietario.

Agevolazioni Fiscali per il Proprietario di Casa

Per i contratti di locazione a canone concordato, come quelli per studenti universitari, sono previste agevolazioni fiscali per il proprietario. Quest’ultimo può beneficiare di una deduzione Irpef del 30% del canone, oltre alla deduzione ordinaria del 5%. La scelta tra la cedolare secca e la tassazione ordinaria deve essere attentamente valutata.

Detrazione Fiscale per gli Studenti Universitari

Gli studenti possono beneficiare di detrazioni fiscali del 19% sull’affitto annuo, entro il limite massimo di 2.633 euro. La detrazione è concessa solo se l’università dista almeno 100 km dal proprio Comune di residenza e si trova in una provincia diversa. Nel caso di contratti cointestati, la detrazione può essere suddivisa tra i coinquilini. È fondamentale consultare un commercialista esperto per la dichiarazione dei redditi.

Detrazione per gli Studenti Universitari: Requisiti e Limiti

La detrazione fiscale è concessa agli studenti universitari a condizione che l’università sia localizzata in un Comune:

1. Diverso da quello di residenza anagrafica dello studente;
2. Distante almeno cento chilometri dal Comune di residenza;
3. Sito in un’altra Provincia rispetto a quella di residenza.

Queste condizioni devono essere rispettate congiuntamente. La distanza di cento chilometri può essere calcolata considerando la via più breve tra il Comune di residenza e quello in cui si trova l’università, utilizzando qualsiasi mezzo di comunicazione, come ferrovie o strade. Il diritto alla detrazione è valido se almeno uno dei collegamenti sopra menzionati è pari o superiore ai cento chilometri.

È essenziale notare che il beneficio fiscale non si applica ai contratti di locazione di immobili all’estero per corsi universitari in Italia, come indicato nella Circolare n. 18/E/2009 dell’Agenzia delle Entrate.

Detrazione per Studenti Universitari all’Estero

La detrazione fiscale è garantita agli studenti universitari che soddisfano le seguenti condizioni e nei limiti di importo previsti:

1. Iscrizione a un corso di laurea: Gli studenti devono essere iscritti a un corso di laurea presso un’università situata in uno Stato membro dell’Unione Europea o in uno degli Stati aderenti all’Accordo sullo Spazio Economico Europeo, con i quali sia possibile lo scambio di informazioni.
2. Contratti di locazione e ospitalità: La detrazione si applica ai canoni derivanti da contratti di locazione, ospitalità o assegnazione in godimento stipulati dagli studenti interessati. Questi contratti devono essere conformi alla normativa vigente nello Stato estero in cui è situato l’immobile.