Quando si pianifica la richiesta di un mutuo oggi, la domanda cruciale che sorge spontanea è: conviene optare per un tasso fisso o variabile? Questo dibattito si fa ancora più rilevante con i tassi di interesse stagnanti al 4,5%, dopo la decisione della Bce di mantenere costi del denaro stabili, emulando le mosse della Fed e della BoE.

Che tipo di mutuo conviene fare oggi, gennaio 2024?

Nonostante la pausa nel ciclo di rialzi avviato nel luglio 2022, la notizia non è affatto positiva per chi ha scelto mutui a tasso variabile, poiché ci si aspetta comunque un aumento dei costi. Secondo il Codacons, l’incremento delle rate mensili negli ultimi due anni ha comportato una spesa aggiuntiva di oltre 4.000 euro annui.

La prospettiva di potenziali tagli dei tassi nel 2024 potrebbe tuttavia ribaltare la situazione e ci impone di effettuare valutazioni più approfondite per comprendere quale mutuo sia più conveniente, considerando anche variabili non strettamente legate alla tipologia degli interessi. I cambiamenti in atto nella politica monetaria pongono un interrogativo cruciale: fare una scelta oculata riguardo al tasso che la banca applicherà alle nostre rate. La rata del mutuo costituisce un elemento rilevante nel bilancio familiare. Quando si è di fronte alla decisione di acquistare una proprietà mediante un mutuo, diventa essenziale ponderare attentamente la scelta tra tasso fisso e variabile.

I fattori iniziali da considerare sono il tasso annuo nominale (TAN) e il tasso annuo effettivo globale (TAEG) del mutuo. Il TAN è associato all’Euribor per i tassi variabili e all’IRS per quelli fissi, al quale si aggiunge lo spread. Al TAN si aggiungono tutte le altre spese correlate al finanziamento, come istruttoria e perizia, per ottenere il TAEG (tasso annuo effettivo globale), che consente di confrontare le diverse proposte di mutuo offerte dalle banche. L’ideale sarebbe optare per il mutuo con il TAEG più basso.

In passato, il tasso variabile è stato più conveniente rispetto a quello fisso, nonostante comportasse un rischio di repentini aumenti delle rate. Tuttavia, con l’incremento dei tassi di interesse a partire da luglio 2022, le circostanze sono cambiate e attualmente l’Euribor supera il tasso fisso. Pertanto, l’opzione consigliata in questo momento è un mutuo a tasso fisso, il quale garantisce un risparmio superiore all’1%.

Per chiarire, nel 2021, l’Euribor, parametro di riferimento dei mutui a tasso variabile, oscillava tra il -0,56% e il -0,546%, mentre le scadenze Eurirs a 20, 25 e 30 anni utilizzate per i mutui a tasso fisso variavano tra lo 0,385% e lo 0,373%. Questa marcata differenza tra i due tipi di tasso comportava un divario mensile di circa 70 euro per un mutuo di 150.000 euro in 20 anni. In tale contesto a lungo termine, un mutuo a tasso fisso costava mediamente diverse decine di migliaia di euro in più rispetto a un mutuo a tasso variabile.

Attualmente, la situazione è radicalmente diversa: le ultime indicazioni mostrano che l’Irs a vent’anni (punto di riferimento per i mutui a tasso fisso) è salito al 2,70%, mentre quello trentennale è al 2,50% circa. Tuttavia, la differenza principale riguarda l’Euribor, riferimento dei mutui a tasso variabile, che è passato dal -0,50% del 2021 al 3,93% per il tasso a tre mesi e al 3,72% per quello a 12 mesi. Di conseguenza, il tasso variabile risulta nettamente superiore a quello fisso.

Come scegliere tra mutuo a tasso fisso e variabile?

La scelta tra tasso fisso o variabile nel caso di un mutuo richiede una valutazione attenta, prendendo in considerazione diversi elementi:

1. Capacità di reddito: è cruciale valutare se il reddito del richiedente può aumentare nel tempo, come nel caso di un professionista in ascesa, oppure rimarrà stabile, come per un pensionato. La banca stabilisce il tasso del mutuo considerando il rapporto tra rata e reddito.
2. Durata del mutuo: è importante definire la durata del finanziamento, poiché può influenzare la scelta tra tasso fisso o variabile.
3. Importo richiesto e valore dell’immobile (Loan to Value): bisogna valutare se l’importo richiesto in relazione al valore dell’immobile può risultare eccessivo o sostenibile rispetto alle entrate mensili.
4. Propensione al rischio: il tasso variabile, sebbene possa sembrare più conveniente inizialmente, potrebbe comportare aumenti significativi nel tempo. Bisogna essere consapevoli dei rischi legati alla sua variazione.

Chi opta per un tasso variabile dovrebbe tenere sotto controllo costante l’andamento degli indici di riferimento, come l’Euribor, per poter valutare opportunità di rinegoziazione o surroga del mutuo.

Chi, invece, desidera una maggiore tranquillità e allo stesso tempo vuole proteggersi da eventuali aumenti dei tassi, può preferire un tasso fisso, anche se questo potrebbe comportare un costo maggiore.

In definitiva, scegliere tra tasso fisso e variabile dipende dalle condizioni personali e dalla propria propensione al rischio. Conoscere le differenze tra i due tipi di tasso può aiutare a orientarsi verso la scelta più adatta alle proprie esigenze.

A chi conviene il mutuo a tasso fisso?

La scelta di un mutuo a tasso fisso è consigliata per coloro che preferiscono evitare preoccupazioni legate alle fluttuazioni dei tassi d’interesse, che possono oscillare al rialzo o al ribasso. È diventata una delle opzioni più popolari tra gli italiani negli ultimi anni, con una predominanza segnalata dalle banche anche nel 2023, sia per nuovi finanziamenti sia per sostituzioni. Il suo grande vantaggio si manifesta soprattutto in periodi in cui i tassi sono in crescita.

La scelta del tasso fisso è un’opzione ideale per chi desidera sostituire un vecchio mutuo con condizioni più favorevoli tramite la surroga. È una decisione spesso associata alla tranquillità di mantenere un importo mensile costante, indipendentemente da eventuali aumenti futuri dei tassi d’interesse.

Tuttavia, l’unico timore per chi sceglie un mutuo a tasso fisso è che, al momento del rogito, il tasso di riferimento potrebbe essere meno vantaggioso rispetto al momento in cui è stato fatto il preventivo. In questa situazione, l’indice Eurirs, determinato da alcune banche alcuni giorni prima della stipula del contratto, diventa cruciale. Se ci fosse un improvviso aumento dell’Eurirs, il mutuatario potrebbe trovarsi con un contratto di mutuo con un tasso più elevato di quanto inizialmente previsto.

Per evitare tale scenario, è importante calcolare il tasso fisso che la banca applicherà al momento del rogito, conoscendo l’Eurirs di riferimento per il mutuo. Ad esempio, se si sottoscrive un mutuo con una durata di 25 anni, è fondamentale individuare l’indice Eurirs con lo stesso arco temporale. Questo, sommato allo spread, che rappresenta il guadagno della banca, determinerà il tasso finale che si manterrà costante per l’intera durata del finanziamento.

Ogni istituto ha il suo metodo per rilevare l’Eurirs: alcuni utilizzano l’indice del primo giorno del mese, altri la media del mese precedente. È cruciale conoscere questo valore almeno qualche giorno prima della firma del contratto per avere chiarezza sul tasso stabilito.

A chi conviene il mutuo a tasso variabile?

Il mutuo a tasso variabile è caratterizzato dalla sua imprevedibilità. Questo tipo di finanziamento prevede rate non fisse, ridefinite periodicamente attraverso l’aggiunta dell’Euribor allo spread concordato inizialmente con la banca. L’andamento dell’Euribor ha portato ad un aumento delle rate, come accaduto dal luglio 2022 in poi.

L’incremento della rata non segue un andamento lineare e varia in base al momento in cui è stato stipulato il mutuo. Per coloro che hanno iniziato il mutuo diverso tempo fa, l’impatto dell’incremento dell’Euribor sulla rata è meno incisivo, grazie alla struttura del piano di ammortamento. Tuttavia, attualmente, con l’Euribor superiore al tasso fisso, la tendenza consigliata è quella di orientarsi verso mutui a tasso fisso, anche se possono esistere altre motivazioni per preferire il tasso variabile.

Ad esempio, in famiglie con più redditi suscettibili di aumentare e con una propensione al risparmio, il tasso variabile potrebbe essere una scelta giusta. Storicamente, confrontando le due principali tipologie di mutuo, chi ha optato per una rata indicizzata ha spesso trovato convenienza.

Un ulteriore vantaggio del tasso variabile, partendo da rate inizialmente inferiori rispetto al tasso fisso, è l’accelerazione dell’abbattimento del capitale. Ciò avviene in quanto la quota di interessi da restituire alla banca è minore, portando, secondo il piano di ammortamento alla francese (ampiamente utilizzato dagli istituti di credito italiani), ad un iniziale rimborso di una quota di capitale più elevata.

Infine, il mutuo a tasso variabile potrebbe risultare conveniente in previsione di un futuro ribasso dei tassi di interesse.

Quali altre opzioni ci sono?

Oltre al classico tasso fisso e variabile, esistono altre alternative che potrebbero essere considerate dai mutuatari più attenti.

Un’opzione che ha guadagnato popolarità nel tempo è il mutuo variabile con Cap, un’ottima via di mezzo per coloro che desiderano sfruttare i tassi stabili o in discesa, ma allo stesso tempo cercano sicurezza nel fatto che la rata non supererà una certa cifra. La clausola “Cap” stabilisce il massimo tasso di interesse nel contratto, fungendo da limite oltre il quale la rata mensile non può salire.

Un’altra tipologia è il tasso ibrido “rata costante con durata variabile”, proposto da alcune banche. In questo caso, il tasso al momento del rogito si basa sull’Euribor più lo spread, simile al mutuo variabile, ma viene “congelato” come in un mutuo a tasso fisso. Negli anni successivi, viene periodicamente valutata la differenza tra il tasso applicato e quello effettivo, potendo modificare la durata finale del mutuo.

Ad esempio, chi oggi aderisce a un mutuo a rata costante con l’Euribor positivo, in caso di ritorno dell’indice sotto zero, vedrebbe una significativa riduzione degli anni di rimborso. Tuttavia, tale scelta potrebbe risultare più rischiosa nel 2023, considerando l’attuale trend di aumento dei tassi e l’incertezza sul futuro dell’Euribor.

Indipendentemente dalla tipologia di tasso scelta, è cruciale effettuare una valutazione approfondita prima della sottoscrizione del mutuo. Questa valutazione deve tener conto della propria situazione personale, delle migliori offerte di mutuo presenti sul mercato, delle condizioni proposte dalle banche, inclusi il reale costo del finanziamento tramite il TAEG e l’analisi delle clausole che possono influenzare la convenienza del mutuo, come il Floor, che stabilisce un tasso minimo sotto il quale la rata non può scendere.