Ultimi giorni per vendere un immobile sul quale siano stati effettuati lavori in superbonus, senza dover pagare il 26% di imposta sulla plusvalenza realizzata con la vendita. La nuova legge di Bilancio introduce un nuovo regime fiscale sugli immobili in oggetto, purché non costituenti abitazione principale o immobile ereditato. Il nuovo regime di plusvalenza si applica nel caso in cui la vendita si realizzi nei primi dieci anni successivi alla conclusione dei lavori di efficientamento energetico o di ristrutturazione.

Il presupposto della novità introdotta in Manovra 2024 sta nel fatto che, proprio in conseguenza dei lavori agevolati dal superbonus, chi vende l’immobile ha potuto realizzare un prezzo di vendita superiore rispetto al caso in cui la vendita fosse avvenuta su un immobile non ristrutturato dal superbonus.

Di fatto, i proprietari degli immobili sono chiamati, in qualche modo, a “restituire” una parte dell’agevolazione fiscale ottenuta mediante l’utilizzo del superbonus. Il nuovo regime di tassazione poggia sul sistema delle indeducibilità. Nei primi cinque anni susseguenti alla conclusione dei lavori, solo gli interventi in bonus 110% che abbiano avuto seguito nella cessione del credito d’imposta o nello sconto in fattura (esclusi i proprietari che abbiano utilizzato il bonus in detrazione fiscale nella dichiarazione dei redditi) prevedono l’indeducibilità delle spese effettuate dalla base imponibile.

Superbonus, ultimi giorni per vendere l’immobile senza il 26% di imposta sulla plusvalenza

Ultimi giorni a disposizione dei soggetti proprietari di immobili seconde case (e non ereditati), sui quali siano stati effettuati lavori in superbonus 110%, per venderli senza dover pagare l’imposta del 26 per cento sulla plusvalenza realizzata grazie all’operazione di compravendita.

La novità è contenuta nella legge di Bilancio 2024 che fissa una stretta sulle vendite di immobili che abbiano incrementato il proprio valore, proprio in virtù di lavori agevolati del 110%. La cessione degli immobili sui quali si applica l’imposta sarà regolata, a decorrere dal 1° gennaio 2024, da quanto prevede il Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir) alla nuova lettera b) bis, comma1, dell’articolo 67 e all’articolo 68, comma 1.

Per effetto dei due articoli, si prevede che l’imposta sulla plusvalenza debba essere versata per ristrutturazioni del superbonus operate nell’arco degli ultimi dieci anni, considerando quale momento di decorrenza quello della conclusione dei lavori.

Superbonus imposta plusvalenza, cosa c’è da sapere?

Si prevede, inoltre, che l’imposta del 26 per cento sulla plusvalenza di vendita su un immobile ristrutturato dal superbonus sia esclusa per la prima casa di chi effettui la vendita o dei loro familiari. La prima casa deve essere verificata per il maggior tempo di possesso o, in ogni modo, considerando il maggior tempo nell’arco dei dieci anni precedenti la vendita stessa. In tutti questi casi, dunque, la plusvalenza non rileva dal punto di vista fiscale.

Inoltre, gli articoli sopra indicati stabiliscono che, ai fini del calcolo della plusvalenza, non bisogna tener conto dei costi sostenuti (riferiti a quelli che hanno generato le opzioni di cessione dei crediti d’imposta o di sconto in fattura e non quelli utilizzati in detrazione fiscale) se i lavori si sono chiusi da non oltre i cinque anni; nel caso in cui l’intervento si è concluso da cinque a dieci anni prima, le suddette spese sostenute rilevano per il 50 per cento nel calcolo della plusvalenza.

Come calcolare l’imposta dovuta?

Infine, nel calcolo della plusvalenza il cedente può richiedere l’aggiornamento del costo di acquisto originariamente sostenuto in base agli indici dell’Istat se l’acquisto (o la costruzione dell’immobile) sia avvenuto da oltre cinque anni.

Per effetto di quanto prevede, dunque, la legge di Bilancio 2024 e le norme del Tuir, in caso di vendita di seconde case ristrutturate dal superbonus, dal 1° gennaio prossimo il cedente si ritroverà a pagare un debito Irpef di certo non indifferente. Per ulteriori approfondimenti, abbiamo pubblicato esempi di calcolo della plusvalenza.