Ancora novità sugli affitti brevi e sul nuovo regime che ne dovrebbe regolare la tassazione dal 1° gennaio 2024 con l’applicazione di due aliquote di cedolare secca, quella al 21% e quella al 26%. Le tasse sono applicate alle locazioni che hanno durata inferiore ai 30 giorni ma, dalle ultime indiscrezioni sulla legge di Bilancio 2024, si evidenzia che il contribuente dovrebbe avere la facoltà di scegliere su quale appartamento, dato in locazione, possa applicare la percentuale del 21% di cedolare secca. Quindi, tale percentuale dovrà essere applicata ai redditi generati dagli affitti brevi, mentre sugli altri appartamenti dati in locazione si dovrà applicare l’aliquota del 26%.

Questo cambio di interpretazioni delle novità che arriveranno nel 2024 sulle locazioni brevi modifica anche il modo in cui i proprietari degli appartamenti cercheranno di fare affari con i propri immobili. Infatti, la percentuale più bassa di cedolare secca sarà riservata, c’è da scommetterci, ai redditi generati dall’appartamento che fa guadagnare di più.

Ulteriori novità arrivano da una delle maggiori piattaforme a livello mondiale di affitti brevi, ovvero Airbnb, che ha sottoscritto un accordo con l’Agenzia delle entrate per la ritenuta d’imposta sui redditi degli host non professionali che arrivino da locazioni brevi e dall’applicazione della cedolare secca. Infine, la stessa Airbnb – allo stesso modo di tutte le piattaforme online che facilitano l’incontro tra domanda e offerta di locazione – dovrà comunicare entro il 31 gennaio 2024 i dati degli host (con i relativi guadagni) all’Agenzia delle entrate. Ciò serve a stabilire i redditi ottenuti dagli affitti brevi ai fini della tassazione.

Affitti brevi, così l’applicazione della cedolare secca: il 21% a scelta sull’immobile che rende di più, quando serve la partita Iva

Cambia ancora la tassazione sugli affitti brevi dal 1° gennaio 2024. La legge di Bilancio 2024 dovrebbe prevedere l’applicazione di due distinte aliquote di cedolare secca sulle locazioni al di sotto dei 30 giorni di durata. A tal proposito, il contribuente ha la possibilità di applicare su un solo appartamento l’aliquota del 21%, adottando il 26% di cedolare secca sui restanti appartamenti.

La novità dell’ultima ora è quella che al contribuente verrebbe lasciata piena facoltà di stabilire sui redditi di quale appartamento applicare il 21%. In tal modo, chi fa affitti brevi in maniera non professionale può scegliere di applicare la cedolare secca al 21% sull’appartamento che rende di più in termini di guadagni, lasciando il 26% alle locazioni di tutti gli altri appartamenti.

Affitti brevi cedolare secca 21%, quando serve aprire la partita Iva?

I conti sulla cedolare secca del 21% o del 26% vanno bene su un numero di appartamenti fino a quattro. Oltre questo tetto, il proprietario non è più considerato come un host non professionale, ma un imprenditore. Pertanto, dai cinque appartamenti in poi non può utilizzare la cedolare secca, ma la legge di Bilancio 2024 gli impone l’apertura della partita Iva, unitamente all’iscrizione alla Camera di commercio e al pagamento dei contributi previdenziali. Dovrebbe essere strutturata in questo modo il nuovo regime di tassazione riservato agli affitti brevi.

Airbnb, accordo con l’Agenzia delle entrate per la ritenuta sulle locazioni brevi

Le locazioni al di sotto dei 30 giorni sono al centro di argomentazioni anche ai fini dei controlli di quanto dichiarato dagli host da parte dell’Agenzia delle entrate. Nella giornata di ieri, 13 dicembre, è arrivata la notizia dell’accordo di Airbnb con l’Agenzia delle entrate per il pagamento da parte della piattaforma di 576 milioni di euro a titolo ritenuta sui redditi di chi fa affari tramite la piattaforma.

La somma si riferisce agli anni tra il 2017 e il 2021. Airbnb non richiederà agli host il recupero delle somme ma, al contrario, sta cercando di arrivare a un accordo con l’Agenzia delle entrate anche per gli anni 2022 e 2023. Per il 2024, invece, la legge di Bilancio assegna alle piattaforme un ruolo importante per l’incasso delle ritenute delle imposte sui redditi degli host non professionali in Italia.

Direttiva Dac7, obbligo di invio dei dati degli host per le locazioni brevi all’Agenzia delle entrate

Per finire, entro il 31 gennaio 2024 Airbnb – insieme a tutte le altre piattaforme – dovranno inviare le comunicazioni all’Agenzia delle entrate relative ai dati degli host che hanno effettuato contratti di locazione breve grazie alla piattaforma stessa. La comunicazione rientra tra i nuovi obblighi della direttiva europea 514 del 2021 (conosciuta come “Dac7“) e recepita dal governo italiano con il decreto legislativo numero 32 del 1° marzo 2023.

A tal proposito, Airbnb potrebbe inviare anche agli host italiani una comunicazione nella quale richiede di inserire i dati catastali degli immobili utilizzati per le locazioni brevi.