Cos’è il frazionamento del mutuo? Come funziona? Si parla di mutuo frazionato quando il soggetto mutuatario richiede alla banca di suddividere l’ammontare del rimborso del finanziamento per un certo numero di parti.
Grazie al frazionamento del mutuo anche la garanzia ipotecaria risulta essere oggetto di frazionamento. Si tratta di una procedura che permette di suddividere il mutuo per varie unità immobiliari con suddivisione delle garanzie reali.
Scopriamo cos’è, come funziona e quali sono i vantaggi del frazionamento del mutuo. Facciamo chiarezza.
Mutuo frazionato: di cosa si tratta?
Il mutuo frazionato è un finanziamento caratterizzato dalla suddivisione dell’importo del rimborso del mutuo per un certo numero di parti, corrispondenti al numero di lotti venduti singolarmente. Anche la garanzia ipotecaria è oggetto di frazionamento. L’ammontare del mutuo e della garanzia ipotecaria che rimane a carico di ciascuna unità immobiliare è noto fin da subito.
Mutuo frazionato: quali sono le fasi?
Le fasi del frazionamento del mutuo sono le seguenti:
- accensione del mutuo per la costruzione di uno o più beni immobiliari,
- sottoscrizione della garanzia ipotecaria sui beni immobiliari,
- richiesta al mutuante del frazionamento del mutuo,
- commercializzazione del bene immobiliare con accollo della quota del finanziamento da parte del soggetto acquirente.
Frazionamento del mutuo: come funziona?
Sottoscrivendo un mutuo costruzioni, i costruttori hanno convenienza a sostenere i costi di costruzione e la banca mutuante richiede la garanzia ipotecaria. La ditta di costruzioni sottoscrive un unico contratto di mutuo anche se vengono costruite diverse unità immobiliari.
I costruttori hanno una certa convenienza a sostenere i costi accedendo un mutuo frazionato. Sarebbe troppo complicato ed oneroso stabilire l’importo del finanziamento che verrà utilizzato per realizzare ciascuna unità immobiliare. La garanzia ipotecaria è indistinta ed unica.
Con il frazionamento del mutuo si hanno tanti finanziamenti indipendenti tra di loro quante sono le unità immobiliari assistite da garanzia ipotecaria. Prima di procedere alla richiesta di frazionamento del mutuo, le ditte di costruzione attendono di aver trovato degli acquirenti e procedono a una serie di frazionamenti parziali.
Cancellazione della garanzia ipotecaria mutuo frazionato
È necessario un atto notarile per procedere alla cancellazione della garanzia ipotecaria. In seguito al pagamento dell’obbligazione, il creditore acconsente alla cancellazione dell’ipoteca. Su richiesta del creditore, alcune garanzie ipotecarie possono essere cancellate d’ufficio in seguito all’estinzione del finanziamento.
Per procedere alla cancellazione della garanzia ipotecaria è necessario che ricorrano determinati requisiti:
- la garanzia ipotecaria deve essere iscritta a favore di un soggetto mutuante,
- la garanzia ipotecaria venga iscritta a garanzia di un finanziamento,
- la cancellazione totale della garanzia ipotecaria in seguito all’estinzione del finanziamento.
Mutuo frazionato: può essere nullo?
Diverse sentenze emesse nel corso degli anni hanno avuto come oggetto il mutuo frazionato e hanno chiarito determinati aspetti rilevanti. Una questione concerne la richiesta di frazionamento del mutuo da parte di un terzo compratore su un mutuo acceso da una ditta di costruzioni con il soggetto mutuante. Il mutuo è stato oggetto di frazionamento ex post il contratto di vendita.
La Corte di Cassazione ha ribadito che nelle dispute il Tribunale può intervenire solo per decidere se sia legittima. In caso di legittimità si procederà con la nomina di un notaio che dovrà disporre il frazionamento del mutuo.
