Sul superbonus 110% irrompe la tassazione del 26% della plusvalenza in caso di vendita dell’abitazione che è stata oggetto di interventi di efficientamento energetico e di ristrutturazione con il massimo dei bonus. A prevederlo è il decreto legge “Anticipi”, atteso per la conversione in legge negli ultimi giorni di novembre.

Dal 2024, dunque, vendere una casa che abbia aumentato il proprio valore per effetto dei lavori che sono stati effettuati (e agevolati dallo Stato), comporterà il pagamento di un’imposta. Ma non per tutti gli immobili. Sono esclusi dalla tassazione le prime case che costituiscono otto abitazione su dieci tra gli immobili che hanno beneficiato dei bonus edilizi del 110%.

Plusvalenza superbonus imposta, quando è dovuta e qual è l’importo dell’imposta del 26%

È in arrivo l’imposta del 26% sulla plusvalenza sul valore delle case che siano state ristrutturate od oggetto di lavori di efficientamento energetico grazie al superbonus 110%. La conversione in legge del decreto “Anticipi” conterrà la nuova imposta che andrà a gravare sulla vendita, entro i primi dieci anni dalla conclusione degli interventi, e che mira a stabilire un equilibrio tra quanto ricevuto a titolo di bonus e quanto si ricava dalla cessione dell’immobile.

Per poter essere applicata l’imposta del 26% sulla plusvalenza in caso di cessione è necessario, oltre alla vendita entro i dieci anni dal termine dei cantieri, che l’immobile, tra la fine degli interventi e la vendita non sia stato utilizzato come abitazione principale da chi vende e che, infine, l’agevolazione del 110% sia stata beneficiata mediante lo sconto in fattura o la cessione dei crediti d’imposta e non come detrazione fiscale nella dichiarazione dei redditi.

Pertanto, se nello scorso anno il contribuente ha fatto fare interventi con il bonus 110% al suo immobile risultante come seconda casa, e il beneficio sia stato goduto come sconto in fattura o cessione del credito, in caso di vendita entro il 2032 dovrebbe pagare l’imposta del 26%. Un’ultima considerazione è quella secondo la quale l’applicazione dell’imposta sulla plusvalenza avviene se l’immobile è stato acquistato o costruito nei precedenti cinque anni.

Plusvalenza superbonus imposta nel caso di vendita immobile

A queste condizioni, nel caso in cui un contribuente abbia acquistato un immobile lo scorso anno per 200mila euro e abbia fatto effettuare interventi in sismabonus 110% del valore di 90mila euro (più altri interventi con altri bonus minori per 20mila euro), in caso di vendita dell’immobile nel prossimo anno per 400mila euro, la plusvalenza si applica sottraendo al prezzo di vendita 220mila euro, risultanti dal prezzo di vendita più i 20mila euro non riferiti ai lavori in superbonus. Il 26% applicato a 180mila euro fa 46.800 euro che è l’importo dell’imposta, mentre i 90mila euro risultano indetraibili ai fini della plusvalenza perché utilizzati mediante lo sconto in fattura.

Bonus 110%, come si calcola la plusvalenza per vendita dopo i 10 anni?

Un secondo esempio è quello nel quale la cessione dell’immobile avvenga dieci anni dopo l’acquisto dell’abitazione. Si consideri un acquisto effettuato nel 2021 al costo di 80mila euro e sull’immobile sono stati effettuati lavori in superbonus per 70mila euro nel 2021, agevolati con lo sconto in fattura, e altri 20mila euro di lavori da bonus minori (bonus casa al 50%). In caso di vendita nel 2024 a 240mila euro, la plusvalenza sarebbe da calcolare su 98mila euro.

Infatti, dal prezzo di vendita di 240mila euro è necessario sottrarre la rivalutazione Istat, pari a 122mila euro, tenendo conto degli 80mila euro spesi col superbonus per le ristrutturazione e dei 20mila euro di bonus minori. Il totale fa 98mila euro che costituisce la base imponibile sulla quale va applicato il 26% (con risultato di 25.480 euro).