Con il crescente numero di donazioni immobiliari in Italia, specialmente tra le generazioni più anziane, si rendeva fondamentale una regolamentazione che sostenesse un trasferimento dei beni chiaro e sicuro. Infatti, si registrano diverse novità sul diritto successorio in Italia introdotte con la Legge di Bilancio 2024, incidendo in particolare sulle normative relative alle donazioni ed eredità immobiliari. Questa riforma segna un punto di svolta, apportando modifiche che riguardano l’azione di restituzione e alterano l’equilibrio tra la protezione degli eredi legittimari e la sicurezza giuridica dei terzi acquirenti.

Donazioni ed eredità immobiliari: un nuovo contesto

Tradizionalmente, il settore immobiliare in Italia è stato un settore chiave per la fiscalità, con l’ultima manovra finanziaria che prevede interventi mirati su tale asset. La Legge di Bilancio 2024, infatti, introduce cambiamenti normativi che riguardano in modo diretto le donazioni di beni immobili.

Le proprietà immobiliari sono preponderanti tra le donazioni in Italia, con una stima che mostra una predominanza del possesso da parte di individui piuttosto che di enti o aziende. La rendita catastale suggerisce il potenziale di raccolta fiscale, sottolineando l’importanza economica di tale patrimonio.

Prima della riforma, il processo di donazione era complesso e offriva una protezione significativa agli eredi legittimari. Gli eredi avevano la facoltà di richiedere la restituzione di beni donati per preservare la loro quota ereditaria, una salvaguardia che influenzava negativamente la commerciabilità degli immobili derivanti da donazioni.

Con la riforma proposta, si assiste invece a un cambiamento radicale. La revisione normativa ridisegna il perimetro d’azione degli eredi legittimari, limitando il loro diritto alla restituzione del bene donato e riconoscendo invece un diritto di credito proporzionato al valore dell’immobile.

Infatti, l’azione di restituzione consentiva agli eredi di rivendicare la proprietà di un bene che era stato oggetto di una donazione, anche se tale bene era stato successivamente venduto a terzi. Questa possibilità generava incertezza per gli acquirenti e per gli istituti di credito, che si trovavano di fronte al rischio di vedersi annullare la transazione. La Legge di Bilancio del 2024 ha eliminato questa opzione, chiarendo che gli eredi non possono più sottrarre il bene da terzi acquirenti.

Donazioni ed eredità immobiliare: la novità nel dettaglio

La modifica dell’articolo 563 del Codice Civile è emblematica di questa nuova direzione. La riforma protegge i terzi acquirenti dai rischi precedentemente associati all’acquisto di beni donati, prevedendo che la responsabilità ricada sul donatario o, in casi specifici di insolvenza e trasmissione a titolo gratuito, sull’acquirente successivo.

Anche l’articolo 561 del Codice Civile viene rivisto per chiarire la persistenza dei pesi e delle ipoteche su immobili oggetto di restituzione, con l’obbligo per il donatario di compensare in denaro la riduzione di valore che questi pesi comportano per gli eredi legittimari.

Le modifiche agli articoli 2652 e 2690 del Codice Civile, infine, semplificano le procedure di trascrizione delle azioni giudiziali di riduzione, rendendo più efficiente il sistema e minimizzando gli oneri per i terzi in buona fede.

Gli effetti della nuova norma sul mercato immobiliare

La nuova normativa è destinata a influenzare profondamente il mercato immobiliare. Le proprietà provenienti da donazioni saranno presumibilmente più facilmente commerciabili, con potenziali benefici in termini di liquidità e di accesso al credito per gli acquirenti.

Nuove regole su donazioni ed eredità immobiliari nel 2024: vantaggi per gli acquirenti

Gli acquirenti di immobili, che precedentemente potevano trovarsi a fronteggiare la perdita della proprietà a causa di azioni legali intraprese dagli eredi legittimari, a partire dal 2024 godranno di una maggiore sicurezza. La riforma mira a garantire che una volta acquistato un immobile, il possesso non sarà messo in discussione da rivendicazioni basate su transazioni precedenti.

Gli istituti di credito, che erano soliti esitare nell’erogare mutui per immobili provenienti da donazioni a causa dei rischi legali associati, potranno ora procedere con maggiore sicurezza, facilitando così l’accesso al credito per gli acquirenti.

Parallelamente alle modifiche in tema di donazioni e successioni, vi è un’attenzione crescente verso la riforma del catasto. L’obiettivo è quello di migliorare l’efficienza e l’equità del sistema, nonché di individuare gli “immobili fantasma“, contribuendo a una più giusta tassazione del patrimonio immobiliare nazionale.