La materia condominiale è molto complessa, ma ci sono due regole che tutti i condomini dovrebbero conoscere, soprattutto quando partecipano all’assemblea di condominio: il quorum necessario all’approvazione e come votare correttamente.
Le regole non si limitano, però, solo al momento del voto, ma ci sono norme che richiedono precisione e norme comportamentali dall’avviso di convocazione al voto in riunione. Andiamo subito a spiegare quali sono.
Come partecipare all’assemblea di condominio: quando ricevere l’avviso di convocazione
Il primo appuntamento importante in vista dell’adunanza è la ricezione dell’avviso di convocazione. Il condomino che ha diritto di partecipare e votare all’assemblea viene avvertito dall’amministratore di condominio, tramite la notifica di un avviso di convocazione. La comunicazione, per legge, deve contenere:
- Giorno, luogo e data dell’adunanza;
- Modalità di svolgimento;
- Ordine del giorno.
L’avviso di comunicazione deve giungere al destinatario almeno cinque giorni prima della data prevista per l’adunanza in prima convocazione. Su questo punto, è opportuno fare la prima precisazione. Secondo la giurisprudenza, la presunzione di conoscenza coincide con il rilascio dell’avviso di giacenza del plico e non nei momenti successivi. Quindi, conta il giorno in cui il postino ha tentato la consegna della raccomandata.
Per quanto riguarda i condomini che hanno ricevuto la notifica della convocazione via e-mail, possono contestare la validità della deliberazione, se non hanno acconsentito a tale forma di comunicazione.
Come votare in assemblea
Tutti i condomini hanno il diritto di partecipare all’assemblea di condominio, personalmente oppure delegando un terzo. Nel secondo caso, si devono rispettare regole ben precise e osservare eventuali limitazioni del regolamento condominiale. La delega deve essere scritta, indicando le informazioni necessarie e può essere anche in bianco, ovvero senza indicazioni di voto o parziale, con indicazioni solo per alcuni punti all’ordine del giorno.
In linea di massima si può delegare chiunque e l’unico soggetto che non può essere delegato, per legge, è l’amministratore di condominio.
La partecipazione alla riunione può avvenire, in casi particolari, anche in videoconferenza, mediante il collegamento da remoto, in base alle indicazioni indicate nell’avviso di convocazione.
Come votare correttamente? La legge non indica le modalità di espressione del voto, a meno che non vengano espresse dal regolamento di condominio. Solitamente, si vota per alzata di mano, oralmente o, con meno frequenza, per iscritto. Importante è che venga manifestata chiaramente la propria volontà rispetto a tutti i punti all’ordine del giorno.
Il presidente dell’assemblea di condominio ha il compito di invitare i partecipanti ad esprimersi su tutti gli argomenti.
Quorum e verbalizzazione del voto
Un aspetto importante, al quale i condomini dovrebbero prestare molta attenzione, è la verbalizzazione del voto, compito del presidente e del segretario.
La delibera può essere annullabile se dal verbale non risultano i soggetti presenti in assemblea e i rispettivi millesimi di proprietà. Ma può essere annullabile anche se dal verbale non si evince la volontà assembleare dei condomini: deve essere ben chiaro chi ha votato e cosa ha votato.
Si tratta di un aspetto importante ai fini del calcolo del quorum. Dal verbale, deve essere comprensibile:
- Quali e quanti condomini sono favorevoli:
- Quali e quanti condomini sono contrari;
- Quali e quanti condomini si sono astenuti;
- Quali sono le maggioranze;
- I millesimi di proprietà.
In definitiva, conta che ad ogni partecipante o delegato, sia riconducile la precisa volontà di voto e quanti millesimi esprime. Il presidente dell’assembla di condominio deve invitare i partecipanti ad esprimersi su ogni singolo argomento all’ordine del giorno previsto. Ricordiamo che non sono ammissibili voti globali su tutti i punti all’ordine del giorno e che, tutti i condomini, devono esprimersi punto per punto. Nel verbale, il presidente deve indicare analiticamente tutti i voti espressi: favorevoli, contrari e astenuti.
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