L’istituto dell’usucapione permette di acquistare la proprietà altrui mediante il possesso prolungato, pacifico e ininterrotto di un bene, anche se in condominio. Potrebbe esistere, però, un cavillo che impedisce di usucapire il bene.

Se ci pensiamo bene, la sola possibilità di perdere la proprietà di un bene a seguito dell’usucapione mette un po’ di paura ai proprietari che non possono occuparsene (si pensi ad un terreno o un’unità immobiliare).

Come evitare l’usucapione di un bene in condominio?

Usucapione in condominio: ecco come evitarlo

L’usucapione è un istituto che permette di diventare proprietari di un bene, dopo averne avuto il possesso per un determinato numero di anni, senza il bisogno di accordarsi con il legittimo proprietario.

Un soggetto che decide di utilizzare e prendersi cura di un bene, come fosse suo, e senza subire azioni legali da parte del proprietario legittimo, può fare richiesta al giudice per ottenere l’effettiva proprietà del bene in questione.

Così come gli altri beni immobili, anche gli appartamenti siti in condominio sono suscettibili all’acquisto per usucapione. I requisiti sono gli stessi dell’usucapione in generale, ovvero:

• Acquisto della detenzione del bene in modo non violento o clandestino;
• Esercizio di poteri sul bene che spetterebbero, invece, solo al proprietario;
• Possesso ininterrotto del bene per almeno 20 anni;
• Mancata rivendicazione del bene da parte del proprietario;
• Sentenza del tribunale che accerti la sussistenza dei presupposti dell’usucapione.

Tornando all’appartamento sito in condominio, anch’esso costituisce una proprietà privata ed è, quindi, al pari di tutte le altre, suscettibile di usucapione ventennale.

Come evitare l’usucapione in condominio? In effetti, un modo c’è. Secondo la Cassazione, se il proprietario dell’immobile paga le rate condominiali (gli oneri condominiali) impedisce al terzo di usucapire il bene.

Per quale motivo? Pagare le spese condominiali e adempiere agli obblighi di condominio dimostra la volontà del proprietario di comportarsi ancora come se fosse l’effettivo proprietario dell’unità immobiliare. Infatti, il pagamento delle rate non denota il disinteresse totale nei confronti del bene che sarebbe un presupposto che fa scattare l’usucapione.

Usucapione, è sufficiente il pagamento delle tasse?

Si può dedurre un ulteriore aspetto della disciplina e dei principi dell’usucapione. Il solo pagamento delle spese riconducibili all’immobile non è sufficiente a far maturare il diritto di usucapione.

È necessario, invece, il rapporto materiale con il bene, manifestazione del cosiddetto animus domini.

Usucapione delle parti comuni in condominio

Si tratta di una questione che ha creato diversi dubbi. È possibile usucapire le parti comuni in condominio? In questo caso, entra in gioco anche un’altra questione: la comproprietà del bene. Il detentore, infatti, ha già un diritto di comproprietà sul bene. Un qualunque impiego del bene gli è già concessa dalla legge, in quanto comproprietario dello stesso. La questione si complica.

L’usucapione sulle parti comuni in condominio richiede qualcosa in più, rispetto allo stesso utilizzo dell’immobile. Quando si tratta di beni in comunione, il comproprietario può usucapire la quota degli altri a condizione che:

• Mantenga un possesso continuativo e indisturbato del bene per almeno 20 anni;
• Impedisca, in concreto, agli altri comproprietari di utilizzarlo.

Non tanto la durata, quanto più la seconda condizione è quella più interessante nel caso delle parti comuni in condominio. Se vogliamo fare una sintesi, per usucapire il bene in comune in condominio da parte di uno dei contitolari, è necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla parte comune, attraverso un’attività durevole, ma apertamente in contrasto e incompatibile con il possesso del bene altrui.

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