La comprensione dei principi che regolano l’IVA può rappresentare una problematica abbastanza significativa, in particolare quando ci si occupa di investimenti immobiliari, come l’acquisto di una casa vacanza da utilizzare per attività ricettiva. In questa casistica, ci si chiede: quando è detraibile l’IVA sulla casa vacanze? A rispondere ci ha pensato la stessa Agenzia delle Entrate, che in una Risposta all’Interpello n. 392 del 24 luglio 2023, ha fornito importanti chiarimenti sulla detrazione dell’IVA su tali acquisti.

IVA casa vacanze: principi generali, cosa bisogna sapere

Secondo l’Agenzia delle Entrate, il diritto di detrarre l’IVA sugli acquisti di beni o servizi correlati alle attività ricettive si applica indipendentemente dalla categoria catastale dell’immobile. Ciò significa che l’IVA pagata per l’acquisto di una casa vacanza destinata a tali attività può essere detratta. Questa regola si applica anche nel caso in cui l’immobile, sebbene sia classificato catastalmente come residenziale, sia destinato a scopi commerciali come la locazione turistica.

Classificazione catastale contro utilizzo reale

Nel contesto dell’IVA, è importante notare che l’utilizzo effettivo dell’immobile ha la precedenza sulla sua classificazione catastale. Pertanto, se una società acquista un immobile residenziale con l’intenzione di utilizzarlo per la locazione turistica, ha il diritto di detrarre l’IVA pagata al momento dell’acquisto. Questa regola si applica anche se l’immobile è stato acquisito con l’intenzione di delegare la gestione alla proprietà precedente, che fungerà da outsourcer.

IVA casa vacanze: come funziona sugli acquisti immobiliari. Cosa dice la normativa

Il tasso di IVA applicato all’acquisto dell’immobile è del 10% se l’acquisto avviene entro cinque anni dal completamento dei lavori di ristrutturazione effettuati dallo stesso soggetto che ha eseguito tali lavori. Secondo le linee guida fornite dall’Agenzia delle Entrate, una società può detrarre l’IVA pagata per l’acquisto di un immobile classificato come “abitativo” (categoria catastale A/7), se è destinato all’esercizio di attività commerciali come la locazione turistica.

È la stessa AdE a precisare che nella categoria degli immobili abitativa rientrano tutte le unità immobiliari catastalmente classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A11 (escluse quelle classificate in A/10). Già con la Risoluzione n. 18/E del 22 febbraio 2023, si chiariva che gli immobili abitativi usati dal soggetto passivo in un contesto di attività di tipo ricettivo e che comporta l’effettuazione di prestazioni di servizi imponibili a IVA, devono essere trattati come fabbricati strumentali.

Proseguendo, anche nella Risposta n. 844 del 2021 si legge che gli immobili abitativi destinati ad attività turistico-alberghiera “danno luogo a prestazioni di alloggio imponibili a IVA con aliquota al 10%”.

Infine, anche la Corte di Cassazione pone il punto su una necessaria “correlazione fra i beni e i servizi acquistati e l’attività esercitata”, nel senso in cui questi devono “inerire all’impresa, anche se si tratti di beni non strumentali in senso proprio, purché risultino in concreto destinati alla finalità della produzione o dello scambio nell’ambito dell’attività dell’impresa stessa”, puntualizzando infine che il nesso oggettivo intercorrente tra acquisto e impiego di beni e servizi deve sintetizzarsi “in una necessaria relazione di inerenza tra la singola operazione di acquisto e l’esercizio dell’attività economica del soggetto passivo IVA”.

Detrazione IVA su fabbricati abitativi

La legge sul decreto IVA stabilisce alcuni casi in cui l’IVA non può essere detratta. Ad esempio, l’IVA non è detraibile per l’acquisto o l’importazione di beni e servizi correlati a operazioni esenti o non soggette all’imposta. Inoltre, l’IVA non può essere detratta per l’acquisto di fabbricati abitativi o per i servizi correlati a tali fabbricati, come la locazione, la manutenzione, il recupero e la gestione.

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Eccezioni alle regole di indetraibilità dell’IVA

Ci sono però alcune eccezioni a queste regole di indetraibilità dell’IVA. Ad esempio, se un immobile residenziale viene utilizzato per attività ricettiva, come la gestione di case vacanze o l’affitto di camere, tali immobili vengono trattati come fabbricati strumentali per natura, indipendentemente dalla loro classificazione catastale. In questi casi, l’IVA pagata per l’acquisto e la manutenzione di tali immobili può essere detratta.