Introdotta con la Legge Bersani nel 2007, la surroga del mutuo permette a chi ha già un finanziamento in corso di trasferire gratuitamente il proprio debito da una banca all’altra: ma quando conviene davvero?
Si tratta di una operazione che permette al mutuatario di accedere a condizioni contrattuali più favorevoli. Infatti, contestualmente all’apertura di un nuovo mutuo si possono modificare la durata e la tipologia del tasso.
Spieghiamo cos’è e come funziona, ma soprattutto quando e se conviene davvero.
Cos’è e quando conviene la surroga del mutuo
La surroga del mutuo, chiamata anche portabilità del mutuo, è il trasferimento del finanziamento in corso da una banca ad un’altra. Quali sono i vantaggi? Il trasferimento è a zero costi per il cliente e potrà scegliere le condizioni più vantaggiose.
Quando nasce? La possibilità è stata istituita con la Legge Bersani, il 2 aprile 2007, anche se esisteva ben prima, in quanto la surrogazione dell’ipoteca era già prevista dall’articolo 1202 del Codice Civile.
Tuttavia, a partire dal 2007 la surroga del mutuo diventa molto più conveniente per il mutuatario perché non gli possono addebitare le spese dell’accensione di un nuovo mutuo, così come i costi notarili, le imposte e così via. Risiede proprio nei costi il cambiamento portato dalla Legge Bersani: prima, infatti, per trasferire il mutuo bisognava affrontare ingenti costi.
Passiamo al lato pratico della questione. Quando conviene la surroga del mutuo? Ovviamente, si tratta di un’opzione vantaggiosa se le offerte presenti sono più favorevoli rispetto al contratto stipulato dal mutuatario.
Pertanto, la convenienza della surroga dipende dall’andamento dei tassi di mutuo o dagli indici che determinano il tasso. La surroga conviene davvero quando il tasso è superiore di almeno un punto percentuale rispetto a quelli erogati nel periodo di interesse.
Quali sono le caratteristiche principali
La portabilità del mutuo permette di sostituire il mutuo stipulato precedentemente senza cancellare la vecchia ipoteca. La surroga viene concessa per un importo uguale al debito residuo del vecchio mutuo; ciò che possono cambiare sono le condizioni come la durata, l’importo della rate e il tasso del mutuo.
Quali sono le caratteristiche principali?
- Le spese sono a carico della nuova banca;
- L’importo del mutuo deve essere pari o inferiore al debito residuo;
- Si può modificare la durata residua del mutuo e il tipo di tasso;
- Non può essere aumentato l’importo residuo del mutuo;
- Il trasferimento del mutuo è concesso sulla prima casa e sulla seconda casa e per i mutui di attività commerciali e professionali;
- La vecchia banca non si può opporre.
Come funziona e quanto costa
Una volta che il mutuatario ha individuato una nuova banca non deve fare altro che recarvisi e chiedere la surroga del mutuo. Una volta esaminata e valutata la pratica, concluso l’iter, la nuova banca effettua una perizia per controllare che l’immobile che andrà ad ipotecare sia conforme e regolare. Successivamente, andrà a stipulare un nuovo contratto di mutuo.
La surroga può essere richiesta in qualsiasi momento. Una regola generale è quella di rispettare almeno dodici mesi, tempistica che consente alle banche di valutare al meglio i clienti.
Per quanto riguarda i costi, abbiamo già detto che la surroga è gratuita. Tutte le spese sono a carico della nuova banca. Tuttavia, potrebbe capitare che, legalmente, le banche propongano al cliente polizze assicurative che permettono di bilanciare i costi che, altrimenti, rischierebbero di essere passivi.
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