Superbonus, come frazionare in più unità immobiliare un edificio prima di cominciare gli interventi edilizi e aumentare il plafond di spesa dei bonus edilizi: l’operazione, se da un lato segue le istruzioni che ha fornito l’Agenzia delle entrate, dall’altro può essere oggetto di controlli del Fisco perché potrebbe incorrere in abusi edilizi. E diventerebbe anche difficile giustificare che il frazionamento non abbia quale finalità, quella di aumentare il bonus spettante, soprattutto se si procede con la demolizione e la ricostruzione dell’edificio. Su questa questione, l’Agenzia delle entrate è intervenuta con la circolare numero 23, specificando casistiche indebite di utilizzo dei bonus edilizi e del superbonus 110%.
Superbonus, come frazionare e aumentare il plafond di spesa dei bonus edilizi: istruzioni e controlli
Potrebbe risultare rischioso frazionare un edificio in più parti immobiliari prima di incominciare i lavori edilizi agevolati con il superbonus, al fine di aumentare i limiti di spesa. Proprio su questi limiti, il contribuente calcola le percentuali dei bonus spettanti. Sul punto è intervenuta l’Agenzia delle entrate che ha fornito dei chiarimenti per non incorrere in casi di abuso edilizio.
In particolare, fermo restante che il proprietario di un edifico possa suddividere lo stesso in più unità abitative al fine di aumentare il limite di spesa, l’operazione potrebbe rientrare nei casi di abuso del diritto, per i quali peraltro non vi è ancora un’ampia Giurisprudenza in merito.
Per la determinazione dei massimali di spesa sui quali calcolare l’entità dei bonus edilizi, in genere si fa riferimento alle unità abitative immobiliari, censite dal Catasto. Di conseguenza, maggiore è il numero delle unità immobiliari prima di effettuare i lavori, e più elevati sono i limiti di spesa sui quali fare il calcolo dell’agevolazione spettante.
Ciò può avvenire anche in forza di una suddivisione in più unità di un unico immobile. Se il massimale di spesa che si può agevolare mediante i bonus edilizi dipende dal numero delle unità immobiliare, al proprietario non è vietato suddividere le unità abitativa prima di cominciare i lavori.
Come evitare i controlli sui bonus edilizi
È la stessa Agenzia delle entrate a chiarirlo con la circolare 23 del 2022, stabilendo che l’operazione di suddivisione dell’immobile in più unità abitative è consentita al proprietario, purché risulti in Catasto all’inizio dei lavori agevolati con superbonus e bonus edilizi.
Tuttavia, tale procedura non deve portare a un utilizzo distorto della normativa relativa all’agevolazione fiscale sui bonus edilizi, tale da far prefigurare un abuso del diritto stesso. Per il proprietario dell’immobile, ad esempio, potrebbe divenire difficile dimostrare un uso non distorto del frazionamento nel caso in cui l’operazione sia stata fatta prima delle demolizione (e poi della ricostruzione) dell’edificio, con i relativi bonus ad agevolarne i lavori.
Superbonus bonus come frazionare, interpelli Agenzia delle entrate cui far riferimento
Su questa tipologia di interventi rimane, pertanto, la possibilità di un eventuale accertamento da parte dell’amministrazione fiscale, circa l’utilizzo corretto (o distorto) di quanto preveda la normativa. A tal proposito, oltre alla circolare 23 del 2022, possono essere importanti gli altri chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate e contenuti negli interpelli numero 256 del 2020, 286 del 2020, 90 del 2021 e 250 del 2021.
Nei documenti l’Agenzia delle entrate precisa che l’operazione del frazionamento, pur rispettando le norme tributarie, potrebbe ricadere nella situazione di abuso del diritto, soprattutto se si tratta di demolizione dell’immobile.
