Superbonus, si può vendere un immobile già oggetto di lavori agevolati e quando si può arrivare a perdere il bonus spettante sugli interventi effettuati? La cessione dei bonus è ammessa secondo quanto prevede il decreto del ministero dello Sviluppo Economico (Mise) del 6 agosto 2020, ma l’Agenzia delle entrate fissa specifici paletti per non arrivare a perdere il beneficio fiscale. Nel dettaglio, rischia di perdere l’agevolazione il contribuente che, dopo aver eseguito gli interventi edilizi con il superbonus, provveda a rivendere l’immobile realizzando un’operazione economica, anche speculativa, che prefiguri un’attività di impresa.
Non che vendere un immobile oggetto di lavori agevolati non si possa fare. Anzi, le norme a tal proposito chiariscono ogni dubbio, ma l’Agenzia delle entrate è intervenuta per fissare vincoli che non facciano confondere quel che è un beneficio riservato ai lavori di ristrutturazione e di efficientamento energetico con un’attività di tipo imprenditoriale avvantaggiata anche dai bonus edilizi e dai relativi interventi. È utile osservare che, anche in presenza di chiarimenti dell’Agenzia delle entrate, il confine tra la vendita per ragioni personale e vendita configurabile come attività imprenditoriale, è sottile. E che, dunque, i casi vanno valutati attentamente soprattutto in merito alle ragioni che spingano i contribuenti a effettuare interventi di tipo edilizio, agevolati dal superbonus, e successiva vendita.
Superbonus, si può vendere un immobile oggetto di lavori agevolati?
Quali rischi ci sono di perdere i bonus edilizi e il superbonus ottenuti per agevolare lavori di ristrutturazione e di efficientamento energetico su immobili che poi siano stati oggetto di vendita? A fissare dei parametri e a scongiurare l’eventuale perdita dell’agevolazione fiscale, è intervenuta l’Agenzia delle entrate che ha spiegato come vendere un edificio immobiliare sfruttando il superbonus o il bonus ristrutturazioni del 50 per cento, senza far trasparire un’attività imprenditoriale, al fine di conservare i vantaggi del bonus.
Non vi sono dubbi sul fatto che i contribuenti possano procedere con la vendita di un immobile già oggetto di interventi di ristrutturazione, avvantaggiandosi dei bonus edilizi per la copertura – parziale o totale – delle spese necessarie. La vendita dell’immobile, secondo quanto previsto dal decreto del Mise del 6 agosto 2020, non solo non invalida il vantaggio del bonus, ma può avvenire anche nel periodo di fruizione del bonus stesso che può prolungarsi anche nell’arco di più anni, a seconda della previsione della detrazione fiscale o della cessione del relativo credito.
Superbonus bonus vendita immobile, quando si perde l’agevolazione fiscale?
Ciò premesso, non mancano le fattispecie nelle quali la vendita dell’immobile abbia portato alla perdita anche del relativo bonus edilizio, secondo quanto specificato dalla lettera b), del comma 9, dell’articolo 119, del decreto legge numero 34 del 2020. Il provvedimento elenca una serie di motivi per i quali le persone fisiche possano perdere il beneficio fiscale del superbonus perché rientranti nell’esercizio di un’attività di impresa.
E, pertanto, potrebbe prospettarsi esercizio di attività di impresa la compravendita di un magazzino che sia stato ristrutturato e dal quale il proprietario ne abbia ricavato 3 unità oggetto di vendita, come spiegato dall’Agenzia delle entrate nell’interpello numero 152 del 2020. Analogamente, la perdita del bonus può derivare anche dal un singolo affare, come chiarito dalla Cassazione e dall’interpello dell’Agenzia delle entrate numero 426 del 2019 in merito al caso di un contribuente che aveva ampliato la volumetria con l’obiettivo esclusivo di rivendere le unità immobiliari.
Perdita superbonus, perché e come effettuare la vendita
Esiste, quindi, una linea (sia pure sottile) tra l’attività di impresa e quella del comune privato che si avvalga di lavori edilizi agevolati dai bonus e dal superbonus. Il vantaggio può essere conservato dal contribuente anche nel caso di compravendita dell’immobile, purché – come criterio generale – non fosse proprio la vendita l’obiettivo a priori degli interventi edilizi stessi. In tal caso, un’operazione di questo tipo, potrebbe configurarsi come speculativa, facendo perdere i vantaggi del bonus per mancanza dei requisiti soggetti ma producendo anche una plusvalenza che sarebbe tassabile tra i redditi dell’impresa.
