Capitano spesso casi di cattiva gestione condominiale, quando l’amministratore non fa il suo dovere e non adempie ai suoi obblighi. Cosa devono fare i condomini? Ogni qual volta un amministratore non fa il suo dovere, i condomini possono revocarlo per giusta causa, senza neppure attendere la scadenza del mandato.

Ma nei casi di cattiva gestione del condominio, i condomini possono anche intraprendere ben altre azioni, oltre a poter richiedere il risarcimento dei danni eventualmente causati.

Spieghiamo come devono comportarsi i condomini e quali sono le azioni legali che possono intraprendere.

Cosa fare quando l’amministratore non fa il suo dovere? Ecco i casi di cattiva gestione condominiale

I casi di cattiva gestione condominiale sono davvero comuni. Gli amministratori di condominio si fanno vedere di rado, non adempiono ai propri obblighi e, in altre parole, non fanno il loro dovere lasciando il condominio allo sbando totale. In tutti questi casi, i condomini possono revocare immediatamente il mandato, anche prima della scadenza, ovvero prima che si concluda l’incarico.

La delibera per la revoca dell’amministratore in carica deve essere presa con la maggioranza dei presenti intervenuti all’assemblea, i quali rappresentano almeno la metà dei millesimi. L’amministratore uscente rimane comunque in carica fin tanto che non viene effettivamente sostituito secondo il principio della prorogatio. L’assemblea, però, può dispensarlo da tutti gli oneri.

Le ragioni che possono portare alla revoca dell’amministratore sono molteplici, anche perché l’incarico è solo fiduciario. In assenza di giusta causa, però, i condomini devono corrispondergli i compensi che avrebbe avuto diritto a percepire fino alla scadenza del mandato.
Ci sono alcuni casi in cui l’assemblea di condominio non delibera la revoca. Ad alcuni condomini sta bene la gestione, mentre ad altri no. Nei casi più gravi, però, si può optare per la revoca giudiziale. Come funziona? Anche un solo condomino può rivolgersi al tribunale affinché sia lo stesso giudice a revocare il mandato dell’amministratore.

Quando è consentita la revoca giudiziale?

• Quando l’amministratore non riscuote le quote condominiali;
• In presenza di irregolarità contabili;
• Quando non provvede alle opere urgenti;
• Quando non agisce contro i condomini morosi;
• Quando non usa correttamente il conto corrente condominiale;
• Quando non convoca l’assemblea.

Come dimostrare la cattiva gestione condominiale

In tutti i casi di cattiva gestione condominiale si può revocare il mandato all’amministratore. In caso di irregolarità nel rendiconto delle spese, il condominio può nominare un revisore dei conti, per verificare la presenza di eventuali vizi e per rimettere in ordine il bilancio. La revisione del conti può essere anche eseguita dal nuovo amministratore di condominio in carica.

Come si dimostra la cattiva gestione? È fondamentale che ci siano prove scritte e concrete, in caso contrario il giudice non può accogliere la domanda. In che modo provare la cattiva gestione? Può essere dimostrata attraverso la contabilità, le spese, i movimenti e i versamenti effettuati.
Ricordiamo che prima di arrivare al punto di chiedere la revoca giudiziale, si devono percorrere vie intermedie. Si tratta di azioni che dovrebbero allertare l’amministratore a provvedere ad adempiere ai propri compiti. Prima di tutto, in caso di inadempienza, i condomini dovrebbero provvedere a segnalare cosa non va nella gestione del condominio.

Se ciò non è sufficiente e l’amministratore continua a non provvedere ad adempiere ai propri doveri, allora è i condomini devono scrivere una lettera di diffida e notificarla tramite Pec o raccomandata A/R. La diffida può essere scritta da un solo condomino, da un gruppo o dall’intero condominio e serve proprio a far notare all’amministratore tutte le sue mancanze ed invitarlo a correggere il proprio comportamento.

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