Nell’ambito del settore immobiliare, l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) rappresenta un elemento chiave nelle transazioni e nelle ristrutturazioni. Tuttavia, non tutte le situazioni richiedono necessariamente la presentazione obbligatoria dell’APE. Ecco quando non serve e quando invece è obbligatoria la certificazione di attestazione energetica.

Quando non serve l’APE? Il ruolo dell’attestato nelle transazioni immobiliari

L’APE, introdotto dal Decreto Legislativo 192 del 19 agosto 2005, è un documento indispensabile in vari contesti legati all’immobiliare. Esso rappresenta un’analisi complessiva delle prestazioni energetiche di un edificio e si rende necessario principalmente in tre occasioni:

• la vendita di un immobile;
• il trasferimento gratuito di un immobile;
• l’attuazione di interventi di ristrutturazione che riguardano oltre il 25% della superficie totale.

Oltre a questo, l’APE è richiesto anche per le nuove costruzioni.

L’APE attribuisce una classe energetica all’edificio sulla base di una scala che va dalla A4, punteggio massimo, alla G, punteggio minimo. Un punteggio basso corrisponde a un consumo energetico più elevato dell’edificio. Nonostante ciò, la normativa vigente prevede alcuni casi di esenzione.

APE, quando non serve: i casi di esenzione

L’elaborazione di un APE è responsabilità di un tecnico qualificato che, dopo un’accurata ispezione dell’immobile, stila il documento sulla base dell’efficienza termica e energetica dell’edificio. Tuttavia, ci sono alcune tipologie di immobili che sono esonerate da questa obbligatorietà. Queste includono:

• Strutture agricole, industriali e artigianali.
• Edifici isolati con una superficie inferiore ai 50 metri quadrati.
• Garage e box.
• Luoghi di culto e edifici di interesse storico-artistico destinati a interventi di restauro.
• Edifici non residenziali dotati di locali climatizzati.
• Edifici classificati come beni paesaggistici e culturali.
• Costruzioni destinate a interventi di risanamento previsti da piani urbanistici.
• Edifici con impianti produttivi al loro interno.

Validità dell’APE e aggiornamenti necessari

L’APE ha una validità di 10 anni e riguarda sia le unità immobiliari singole che i condomini. È importante notare che ogni modifica significativa dell’edificio o dell’abitazione, che incida sulla classe energetica, richiede un aggiornamento dell’APE. Questi interventi possono includere la sostituzione della porta d’ingresso, l’installazione di un cappotto termico, la ristrutturazione del vespaio o l’aggiunta di una nuova pompa di calore.

L’APE dovrebbe contenere una serie di informazioni essenziali, tra cui:

• L’energia primaria totale e non rinnovabile dell’edificio;
• Gli indici relativi alla prestazione energetica parziale e globale, nonché quelli della classe energetica;
• Interventi da effettuare finalizzati al miglioramento dell’efficienza energetica;
• I consumi energetici dell’edificio;
• Le emissioni di energia esportata e di CO2.

La non osservanza delle disposizioni relative all’APE può comportare pesanti sanzioni, che variano a seconda del ruolo dell’inadempiente (certificatore, costruttore, direttore dei lavori, venditore).

Casi di esclusione dell’APE

Oltre ai casi di esenzione menzionati in precedenza, esistono ulteriori situazioni, elencate all’art. 3 comma 3 del D. Lgs 192/2005 e all’appendice A del D.M. Linee guida APE 26/06/2015, in cui l’immobile non necessita di un APE.

Questi includono:

• Fabbricati isolati con superficie utile totale al di sotto dei 50 m².
• Edifici industriali e artigianali con riscaldamento specifico per esigenze del processo produttivo.
• Edifici agricoli e rurali non residenziali privi di impianti di climatizzazione.
• Edifici non inclusi nelle categorie di destinazione d’uso dell’art.3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412.
• Edifici adibiti a luoghi di culto e attività religiose.
• Ruderi e fabbricati in costruzione “al rustico” o nello stato di “scheletro strutturale”.

Quando la certificazione di attestazione energetica è obbligatoria

La Certificazione Energetica, o Attestato di Prestazione Energetica (APE), è invece fondamentale in molteplici situazioni immobiliari. Questa certificazione è obbligatoria durante la compravendita e donazione di proprietà, affitto di edifici o unità immobiliari singole e nella pubblicazione di annunci immobiliari. È richiesta anche alla fine della costruzione di nuovi edifici e dopo ristrutturazioni significative, oltre che per beneficiare del Superbonus e dell’Ecobonus. Inoltre, la Certificazione Energetica è obbligatoria per edifici pubblici e aperti al pubblico e per nuovi contratti o rinnovi per la gestione di impianti termici o di climatizzazione in edifici pubblici.

Se vengono effettuati lavori di riqualificazione o ristrutturazione che modificano la prestazione energetica di una proprietà, l’attestato deve essere aggiornato. Tuttavia, non è necessario sostituire l’ACE (Attestato di Certificazione Energetica) preesistente, risalente a prima del 6 giugno 2013, con un APE, mentre l’AQE (Attestato di Qualificazione Energetica) non può sostituire l’APE.

Il mancato rispetto di queste normative può comportare sanzioni significative, quindi è fondamentale garantire il rispetto delle linee guida per la Certificazione Energetica.