Contratto di affitto con cedolare secca: si tratta di un’opzione molto utilizzata perché conveniente sotto molti punti di vista. Per utilizzarla, è opportuno conoscere la sua durata, le aliquote e anche i vantaggi e gli svantaggi.
Si tratta di un regime agevolato che può essere applicato sui fitti abitativi e, secondo una recente riforma, anche su quelli commerciali. Qual è il vantaggio nel suo utilizzo? È prevista un’aliquota fissa al 21% e solo in casi particolari al 10%, anziché le ordinarie aliquote di tassazione Irpef.
Tuttavia, se i vantaggi sono di natura economica sulla tassazione applicata, non sarà possibile per i locatori aumentare il canone di affitto per la durata del contratto stabilita. Fermandoci sulla durata, è bene rispondere ad una domanda. Optando per la tassazione agevolata, quanto dura il contratto?
Quanto dura il contratto di affitto con la cedolare secca
In riferimento alla durata, bisogna sapere che varia in base al tipo di contratto sottoscritto. Come cambia? Se si tratta di contratto:
- A canone libero, la durata minima deve essere pari a quattro anni e la proroga di altri quattro anni;
- A canone concordato, la durata minima deve essere di tre anni e la proroga di altri due anni;
- Transitorio, la durata minima deve essere di un mese e la durata massima di diciotto mesi;
- Dedicato agli studenti, la durata minima deve essere di sei mesi e la durata massima deve essere di sei anni.
Come abbiamo avuto modo di vedere, non è prevista una regola generale che fissa la durata, ma essa varia in base alla tipologia di contratto di locazione stipulato alla quale si applica la tassazione sostitutiva agevolata.
In ogni caso, l’opzione deve essere applicata per l’intera durata del contratto oppure della sua proroga. Tuttavia, il locatore ha la possibilità di revocare l’opzione nelle annualità successive rispetto a quella in cui è stata esercitata. Vale anche il caso contrario, ovvero il locatore può esercitare nuovamente il regime agevolato nelle annualità successive alla revoca.
Come funziona il regime opzionale agevolato
Il regime agevolato della cedolare secca risulta, in molti casi, vantaggioso perché l’aliquota applicata è sostitutiva all’Irpef. Inoltre, applicando il regime facoltativo non saranno dovute le addizionali, l’imposta di registro e di bollo che, solitamente, si devono versare per registrare o prorogare i contratti.
Sono previste due aliquote fisse da applicare al reddito di locazione: al 21% e al 10%. Nel primo caso, si può applicare l’aliquota al 21% su tutti i contratti di affitto a canone libero e sui fitti dei locali commerciali.
Molto più stringente è la disciplina dell’aliquota al 10% che può essere applicata solo sui contratti a canone concordato e solo:
- Nei capoluoghi di provincia;
- Nei comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati;
- Nei comuni dichiarati in stato d’emergenza prima del 2014;
- Nei contratti di locazione agli studenti universitari.
Come optare per il regime agevolato e sostitutivo? Si può scegliere la cedolare secca per gli affitti, al momento della registrazione del contratto oppure del suo rinnovo, comunicandolo all’Agenzia delle entrate. In che modo? Sara sufficiente provvedere alla compilazione del Modello RLI e trasmetterlo alle Entrate.
Quali sono i vantaggi e gli svantaggi
Anche se a prima vista il regime opzionale agevolato sembra molto conveniente, se ci concentriamo ad analizzarlo fino in fondo possiamo notare oltre ai vantaggi anche gli svantaggi.
Tra i vantaggi, c’è sicuramente il risparmio sulle tasse, sia per quanto riguarda l’applicazione di un’aliquota agevolata sia per il fatto che non si deve versare l’imposta di registro e di bollo. Un regime vantaggioso perché si può applicare anche sulle locazioni commerciali.
Al contempo, ci sono alcuni svantaggi. Non è possibile aumentare l’importo del canone di affitto per tutta la durata del contratto e non si può nemmeno chiedere la valutazione per l’adeguamento Istat.
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