Affitto con riscatto: che cos'è e come funziona il rent to buy? I c...

Affitto con riscatto: questa particolare tipologia di contratto di locazione è sempre più in espansione all'interno del proprio settore di appartenenza. Negli ultimi anni, infatti, sempre più persone ricorrono alla formula dell'affitto con riscatto.

Ma che cos'è e come funziona questa pratica che probabilmente non tutti conoscono? All'interno di questa guida andremo a rispondere a queste due semplici domande, mostrando anche i chiarimenti che sono stati forniti dall'Agenzia delle Entrate per quanto riguarda il regime fiscale applicato.

Affitto con riscatto: che cos'è, come funziona e tipologie

L'affitto con riscatto è una formula innovativa mediante la quale le parti sottoscrivono un contratto di locazione in vista di una futura vendita dell'immobile in questione da parte del locatore all'affittuario stesso.

Per poter esercitare l'opzione di acquisto dell'immobile l'inquilino dovrà versare un ammontare del canone mensile maggiorato rispetto a quello che sarebbe dovuto in un contratto di locazione standard.

Quei soldi che vengono versati in più nelle tasche del proprietario dell'immobile servono come anticipo per il futuro acquisto da parte dell'affittuario.

Non esiste un ammontare valido per tutti che deve essere versato dal soggetto che intende acquisire la proprietà dell'immobile, ma la maggiorazione sull'importo dovuto mensilmente viene decisa di comune accordo tra il proprietario e l'affittuario.

Solitamente, però, il locatario andrà a versare al proprietario dell'immobile un canone di locazione mensile maggiorato per un importo pari al 20%-30% rispetto alla normale rata prevista per i contratti di locazione.

Le regole dell'affitto con riscatto prevedono la possibilità per le parti interessate di andare a stipulare un contratto di locazione che abbia una durata massima di 10 anni, nei quali l'affittuario non deve versare nessuna tassa relativa all'abitazione nella quale vive.

Ci sono varie tipologie di affitto con riscatto, ovvero:

• il contratto di locazione con preliminare di vendita o patto di futura vendita;
• l'affitto con riscatto con l'opzione di futuro acquisto, nel quale il locatore e il locatario stipulato un normale contratto di locazione, al termine del quale o durante il quale l'inquilino potrà esercitare l'opzione di acquisto dell'immobile);
• l'affitto con riscatto con riserva di proprietà, con il quale il venditore ha la possibilità di posticipare la data prevista per il trasferimento di proprietà dell'immobile concesso in locazione, spostandola a quando l'inquilino ha pagato l'intero prezzo di vendita.

Rent to buy: i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sul regime fiscale applicato

Con la pubblicazione della circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015 da parte dell'Agenzia delle Entrate, l'amministrazione finanziaria ha fornito dei chiarimenti su quelle che sono le regole per quanto riguarda il regime fiscale da applicare al rent to buy (affitto con riscatto).

Acquistare casa andando a pagare un canone di locazione mensile maggiorato prevede una tassazione c.d. "a due vie", la quale distingue il regime fiscale delle somme versate:

• per il godimento dell'immobile, in cui bisogna considerare le disposizioni che sono previste per i contratti di locazione;
• come acconto sul prezzo finale di trasferimento dell'immobile, in cui bisogna considerare le disposizioni che sono previste per gli acconti-prezzo.

La formula del rent to buy, inoltre, rientra tra le operazione esente da IVA per quanto riguarda i canoni di locazione che vengono pagati per il godimento dell'immobile, a meno che il vecchio proprietario sia un'impresa di costruzione o di ripristino che aderisce all'opzione per l'imponibilità IVA.

Nello specifico, qualora l'affitto con riscatti sia imponibile ai fini dell'IVA, le aliquote che dovranno essere applicate sui canoni di locazione sono le seguenti:

• aliquota IVA ridotta del 4%, nel caso in cui:
  • l'inquilino che acquista l'immobile può adibirlo ad abitazione principale;
  • l'immobile rientra in una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9;
• aliquota IVA ridotte del 10%, nel caso in cui l'immobile in questione rientra in una categoria catastale per cui si può beneficiare del bonus prima casa;
• aliquota IVA del 22%, per:
  • gli immobili che rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
  • gli immobili strumentali.

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