Quando e come si può bloccare la vendita all’asta della casa? La Rottamazione quater blocca le procedure esecutive? Quando si può evitare la vendita all’asta e vendere la casa a un giusto prezzo?

Il primo effetto dell’adesione alla definizione agevolata porta a congelare il pignoramento su un’immobile, se quest’ultimo non è passato al primo incanto. Ma, soprattutto, se da quest’ultimo passaggio non risulta un esito positivo.

Occorre, inoltre considerare, che esistono anche altre circostanze che portano terzi creditori a promuovere una procedura di espropriazione forzata sulla casa.

In sostanza, spesso sentiamo di creditori che per recuperare le somme dovute promuovono le procedure esecutive con vendita all’asta dell’immobile. Fortunatamente, anche in questo caso, è possibile ridurre i danni della vendita all’asta.

In questo articolo cercheremo di capire le conseguenze dell’omesso pagamento di una cartella esattoriale, combinati agli effetti prodotti dall’adesione alla Rottamazione quater. E, ancora, la soluzione per fermare la vendita all’asta della casa.

Vendita casa all’asta: come e quando è possibile bloccare il pignoramento?

La questione per quanto semplice, non lo è affatto, per coloro che subiscono una procedura di pignoramento sulla casa con vendita dell’immobile all’Asta.

L’Agenzia delle Entrate – Riscossine può avviare una procedura esecutiva, quindi procedere all’espropriazione della propria casa, se una cartella esattoriale non viene pagata.

Sicuramente, l’importo delle somme a debito affidate alla Riscossione incide fortemente sulla scelta o meno di avviare questa tipologia d’intervento. Tuttavia, è bene ricordare, che si tratta di una procedura a cui l’ex Equitalia ricorre per recuperare i crediti.

Il legislatore ha previsto la sospensione della procedura esecutiva nella Rottamazione quater. Per questo motivo, coloro che aderiscono alla definizione agevolata bloccano le azioni promosse dall’Ente impositore.

In questo quadro, appare chiaro che la sanatoria rappresenta una salvezza per i contribuenti alle prese con il pignoramento della propria casa.

Rottamazione quater pignoramento in corso

Nell’ultimo aggiornamento della Riscossione pubblicato il 20 gennaio 2023, sono presenti i chiarimenti in merito alla connessione tra pignoramento e definizione agevolata.

Nello specifico, viene spiegato che con la sola presentazione della domanda di adesione alla Rottamazione quater, l’Agenzia delle entrate-Riscossione, limitatamente ai debiti rientranti nella misura agevolativa, quindi debiti rottamabili, applica una serie di provvedimenti, tra cui:

• non avvierà nuove procedure cautelari o esecutive;
• non proseguirà le procedure esecutive precedentemente avviate salvo che non abbia già
• avuto luogo il primo incanto con esito positivo;
• resteranno in essere eventuali fermi amministrativi o ipoteche, già iscritte alla data di presentazione della domanda.

Infine, il contribuente, per i carichi definibili dalla definizione agevolata, non rientra nelle condizioni considerate “inadempienti”, secondo le disposizioni normative contenute negli articoli 28-ter e 48-bis del DPR n. 602/1973 e per il proscioglimento della regolarità contributiva – DURC.

Alla luce di queste considerazioni, il contribuente aderendo alla Rottamazione quater ottiene la sospensione del pignoramento in atto, se non ha avuto luogo il primo incanto con esito positivo.

Novità per i debitori che hanno la propria casa all’asta

La casa è uno dei tanti beni che può essere oggetto di un’espropriazione forzata da parte di terzi o della Riscossione. Come abbiamo visto innanzi, l’adesione alla nuova definizione agevolata quater permette il blocco delle azioni esecutive.

Tuttavia, lo stesso non si può dire per l’azione operata da terzi soggetti. Le novità introdotte nel decreto Legislativo n. 149/22, precisamente negli articoli 568bis e 569 bis riprodotti nel codice di procedura civile, mettono il debitore in una condizione favorevole rispetto alla vendita all’asta della casa.

Più precisamente gli articoli 568bis e 569bis, recitano:

“Se il prezzo base determinato ai sensi dell’articolo 568 e’ maggiore del prezzo offerto, il giudice fissa un termine di dieci giorni per integrare l’offerta e la cauzione, adeguandole al prezzo base. Se l’offerta e la cauzione sono integrate entro tale termine, il giudice entro i successivi cinque giorni, valutata l’ammissibilità dell’offerta ”.

Il legislatore per tamponare le difficoltà prodotte dall’espropriazione di un’immobile, ha previsto l’applicazione di una particolare procedura, un meccanismo che salverebbe il debitore dal pignoramento.

 Più precisamente, ci si riferisce all’opzione per il debitore di trovare un acquirente per la casa sottoposta a procedura di espropriazione. Una procedura che liquiderebbe nell’immediato le pretese avanzate dal creditore.

In buona sostanza, proporre personalmente la vendita dell’immobile, produce una maggiore celerità nel sanare i debiti e taglia parecchi fardelli giudiziari.

Ragion per cui, da questo punto di vista, si salva il debitore e la famiglia che risiede nell’abitazione, sottoposta a pignoramento.

Non va sottovalutata, la possibilità di trovare un’acquirente disposto a versare di più, rispetto al debito.

In questo modo, si saldano le pretese del creditore e si potrebbe ricavare una remunerazione dalla vendita dell’immobile.

Un’ottima alternativa alla svendita dell’immobile operata in sede d’asta giudiziaria.