La scorsa settimana abbiamo pubblicato una lettera di un nostro lettore, proprietario di un appartamento, in Via del Pigneto, che ha impiegato quasi un anno per rientrarne in possesso, dopo una sentenza di sfratto del Tribunale di Roma. I suoi inquilini, Denis e Baby, due cittadini filippini, hanno adottato una tattica ostruzionistica passiva, definita dal nostro lettore “Metodo Baby”, dal nomignolo della sua ideatrice. Oltre a non pagare diverse rate dell’affitto e gran parte del condominio, non hanno risposto alle richieste del proprietario, del suo avvocato, allo sfratto del giudice e alle ingiunzioni dell’Ufficiale giudiziario. Non facendo assolutamente niente, grazie ai tempi delle procedure giudiziarie, sono riusciti a rimanere nell’appartamento più di un anno dal momento in cui è iniziata la procedura dello sfratto per morosità, con successiva sentenza del giudice. Abbiamo chiesto ad un giovane e capace avvocato civilista, Riccardo Cesarò, dello Studio Milli, in Roma, alcuni chiarimenti sulle lentezze procedurali e sui limiti legislativi che riguardano la disciplina degli affitti. Tale problema interessa in Italia più di un milione di proprietari di appartamenti locati, con percentuali di affitti non pagati assai alte.    

Inquilini morosi e procedimenti giudiziari, intervista all’avvocato Riccardo Cesarò

Avvocato Cesarò è molto diffusa la situazione denunciata dal nostro lettore? Quella che chiama il “Metodo Baby”? Consistente nel non pagare e non rispondere alle intimazioni del proprietario di casa, degli avvocati e dei Giudici?

“Sicuramente è il metodo che viene utilizzato più spesso da chi vuole ritardare il pagamento del canone di locazione e cercare di rimandare il più tardi possibile la sfratto esecutivo del bene che ha ricevuto in locazione. Queste persone e questo loro comportamento è ormai un modo di fare radicato nel sistema e la loro permanenza all’interno dell’immobile locato si risolve solo con la richiesta dell’intervento della forza pubblica che però ha i suoi tempi e il suo costo.

Questo comportamento, questo c.d. “metodo baby” ha visto la sua crescita soprattutto dopo la pandemia/lockdown, quando sono arrivate presso il Tribunale civile di Roma migliaia e migliaia di richieste di sfratto per morosità (dovuto sicuramente a un problema economico/sociale che ha colpito migliaia di famiglie) e che il Tribunale non è riuscito a gestire per l’immensa mole di lavoro che ha incamerato e ha di fatto ritardato il percorso della Giustizia .

È logico che questo metodo non evita all’infinito lo sfratto esecutivo o la mancanza del pagamento del canone locatizio, ma ne ritarda molto la sua esecuzione e di conseguenza la sua conclusione. Basta dare uno sguardo sui dati degli ultimi anni e degli ultimi mesi che evidenziano come questo problema in Italia riguarda oltre il 60% dei proprietari di immobili locati“.

I dati che lei ricorda mostrano la complessità del fenomeno affitti in Italia, Quali sono le principali problematiche sul piano legislativo?

“Il legislatore negli ultimi tempi è intervenuto sul processo di convalida di sfratto, in maniera anche molto efficace, riducendo la lungaggine processuale. Nell’ultimo anno si sono ridotti i termini procedurali. Ad oggi in caso di mancata opposizione al ricorso di sfratto da parte del conduttore (inquilino), la c.d. sentenza o convalida, può arrivare anche in un tempo ragionevolmente breve (se ragioniamo in tempi processuali) all’incirca 5/6 mesi dall’iscrizione a ruolo del procedimento. Il problema però non si è affatto risolto, in quanto la lungaggine per arrivare a uno sfratto non sta nel procedimento giudiziale, ma bensì nella successiva fase esecutiva ovvero nell’azione dell’Ufficiale giudiziario che deve fare diversi accessi e solleciti per mandare via l’inquilino. Basti pensare che dopo aver notificato la sentenza/convalida di sfratto al debitore moroso è necessario notificare il precetto, il preavviso di rilascio, avere la data esatta di disponibilità dell’Ufficiale giudiziario ad eseguire lo sfratto e solamente da quel momento avverranno i primi accessi da parte dell’incarcato che potrebbero essere anche in un numero di tre o quattro, prima della possibilità di ricorrere all’ausilio e intervento della forza pubblica. Questi passaggi potrebbero portare anche ad oltre un anno di attesa prima di rientrare in possesso del proprio bene”.

Il proprietario di un immobile, spesso acquisito per via ereditaria, o con i risparmi di anni, si aspetta di ricevere in modo regolare un affitto, come risorsa che serva, semmai, ad integrare il reddito da lavoro o la pensione. Ma non di rado si trova di fronte a inquilini morosi. Che strumenti ha per difendersi?

“Gli strumenti sono quelli sopra descritti: Ricorso presso il Tribunale civile e fase esecutiva con l’ausilio dell’Ufficiale giudiziario. Tuttavia nella fase esecutiva i costi possono oscillare a parecchie centinaia di euro, basti pensare che se un inquilino utilizza il c.d. “metodo Baby” e voglia restare il più possibile all’interno di un appartamento, potrebbe richiedere all’ufficiale giudiziario che esegue lo sfratto esecutivo anche l’ausilio di un ambulanza, se l’inquilino ha qualche patologia medica vera o presunta, un fabbro se si rifiuta di consegnare le chiavi o dica di averle perse o non si presenti il giorno dell’accesso definitivo e addirittura un cosi detto “accalappiacani”, se riferisce di non sapere dove lasciare il proprio amico a 4 zampe a seguito dell’allontanamento dall’appartamento. Tutte queste situazioni portano costi che sono a carico del proprietario di casa che vuole solamente riappropriarsi del suo bene. Gli strumenti sono questi, costosi e lunghi, ma necessari per poter realizzare il proprio obbiettivo”.    

Prima di affittare un appartamento cosa è opportuno fare, per garantirsi il pagamento regolare? Quali garanzie è opportuno richiedere?

“Il metodo più sicuro è che al momento della stipula del contratto di locazione sia inserita nello stesso una fideiussione bancaria a prima richiesta e a rischio assoluto con primario istituto di credito. Fideiussione che l’inquilino deve sottoscrivere con il proprio istituto di credito, a garanzia del contratto che sta per sottoscrivere”.

Ritiene che investire nell’acquisto di un immobile sia ancora un buon investimento?

“Questa è una bella domanda…, ma ritengo che, nonostante le difficoltà pocanzi esposte e il contesto economico, sociale e legislativo italiano, questo sia ancora il miglior investimento che si possa fare. D’altronde investire in azioni, o in prodotti finanziari non garantirebbe la stessa rendita e quindi gli stessi vantaggi economici che possono derivare da un affitto di un immobile. Come dico sempre ai miei Clienti, nell’affittare una proprietà ci vuole molta fortuna, a prescindere dal tipo di contratto che viene sottoscritto dalle parti: fortuna nella scelta dell’inquilino a cui viene affidato il proprio patrimonio immobiliare. La locazione rimane la via più redditizia per investire i propri risparmi, ma occhio a chi date le chiavi delle vostre case!” 

Chi volesse chiarimenti sulle tematiche discusse in quest’intervista (ma non su casi specifici e questioni personali) può scrivere a [email protected], facendo esplicito riferimento a TAG24.