Riceviamo e volentieri pubblichiamo una mail di un lettore che rappresenta alcuni problemi ricorrenti per gran parte del milione e trecentomila proprietari di appartamenti ceduti in locazione. Circa il 60% dei piccoli proprietari si trova nelle condizioni di chi ci scrive, con molte locazioni non riscosse e con la sola alternativa di far ricorso a procedimenti legali lunghi, costosi e poco efficaci, che aggiungono ai costi dei mancati affitti quelli di avvocati e spese del giudizio. Nei prossimi giorni cercheremo di approfondire la tematica, attraverso esperti del mercato immobiliare e della legislazione in materia.

Inquilini morosi, la mail di un lettore

Gentile Direttrice,

Pierre-Joseph Proudhon sostiene una celebre tesi, “La proprietà è un furto”, titolo di un suo libro. Ma se l’anarchico di Beçanson fosse stato proprietario di un appartamento locato e fosse incorso in inquilini morosi, forse avrebbe messo al libro un sottotitolo del tipo: “Ma può divenire assai stressante”, oppure avrebbe precisato : “La proprietà è un furto, ma solo se non la darete in affitto”. 

Sei anni fa ho ereditato da mia Madre un appartamento di 62 mq, tre stanze, bagno e cucina, al secondo piano di un immobile in Via del Pigneto. Decido di affittarlo a dei conoscenti di Lewellin,  la Colf di mia sorella e ancor prima di mia zia. Una famiglia di filippini con genitori relativamente giovani e tre figli, di cui due maggiorenni. Lavoravano in quattro: la madre che chiamerò Baby, il padre Denis e due dei figli.

L’affitto concordato del Comune di Roma è di 700 euro, io ne ho chiesti 650 per un appartamento con mobili ed elettrodomestici e, per caparra, ho ricevuto solo un mese di affitto. L’appartamento ha il riscaldamento autonomo e le spese di condominio sono di 1200 euro l’anno.

Lo sfratto

Denis e Baby pagano separatamente: il primo 350 euro all’inizio del mese, la seconda 300 verso la metà del mese. Almeno per i primi due anni. Poi la prima doccia fredda: mi arriva una mail dell’Amministratore che mi chiede il pagamento di spese condominiali non pagate per 1200 euro. I due inquilini mi dicono di non aver ricevuto i bollettini, cosa evidentemente non vera. Poi arriva il Covid e si porta via anche molte rate dell’affitto. Vorrei capire cosa sta succedendo, se sono malati, se hanno difficoltà con il lavoro. Provo a contattarli per telefono, ma non rispondono; scrivo dei messaggi via WathsApp, senza esito. Invio alcune lettere: nessuna replica. Passa un anno ma il copione non cambia: affitti pagati parzialmente e a singhiozzo, versamenti condominiali in rosso. Mi accorgo che Baby, quella che gestisce la situazione, ha cambiato numero di telefono. Praticamente non ho alcuna possibilità di comunicazione. Mi rivolgo ad un amico avvocato che gli scrive più volte, per chiedere il pagamento degli arretrati e spiegazioni sui mancati affitti e rette condominiali. Nessuna risposta. Dopo la seconda, terza, quarta raccomandata inviata a vuoto inizio la pratica per lo sfratto per morosità, nel febbraio del 2022.

Baby e Denis non si presentano alle udienze, non rispondono agli inviti del mio avvocato e del giudice, non ritirano gli atti giudiziari. Il non ritiro di una raccomandata del tribunale comporta un mese di deposito giudiziario, che ovviamente rallenta la procedura, soprattutto perché questo blocco si ripete –come nel mio caso- ogni volta che la raccomandata non viene ritirata. La sentenza, cioè la convalida dello sfratto, viene emessa i primi di giugno 2022: intima ai miei inquilini di lasciare l’appartamento e di pagare le spese arretrate dell’affitto e condominio. Baby e Denis si guardano bene dal pagare gli arretrati e dal lasciare l’appartamento. Continuano a fare quello che hanno sempre fatto: nulla. E continuano a pagare parzialmente e a singhiozzo le rate dell’affitto e del condominio. Inizio la procedura per lo sfratto forzoso: altre istanze, altre procedure, altre spese di centinaia di euro. Per due volte l’ufficiale giudiziario si reca nel mio appartamento, ma non trova nessuno. Lascia avvisi e documenti con il solito esito.

Investito dal mattone

Davanti al dubbio amletico: “Investire sul mattone” o “Essere investito dal mattone”(?) scelgo una terza via meno rischiosa e cruenta: decido di vendere casa, anche se una casa affittata vale meno. A quel punto, per parlare con Baby e Denis mi reco all’ora di cena nella casa di cui io sarei (in teoria) il proprietario, anche se non la uso, non ne dispongo e non ne ricavo, se non in minima parte, utili.

Busso alla porta, ma non mi fanno entrare. Resto sull’uscio di casa (mia?), gli consegno a mano gli atti giudiziari e lo sfratto, dicendo loro che ho messo la casa in vendita e di concedere l’accesso a me ed ai potenziali acquirenti. Mi rispondono che lavorano ogni giorno per tutto il giorno, che solo il venerdì sera, dopo le 19.00 posso far visitare la casa, cioè di notte, facendo venir meno la migliore caratteristica dell’appartamento: la luminosità.

Nell’appartamento ci sono due televisori al plasma in due stanze diverse e su un tavolino due custodie di carta di un Samsung e un Huawei nuovi di zecca. Faccio notare che non pagano l’affitto, ma allo stesso tempo dichiarano di lavorare in quattro a tempo pieno. Può immaginare la risposta, il solito silenzio.

Facciamo il bilancio di questo “investimento sul mattone”: due anni di stress, affitti non pagati per 2500 euro, spese condominiali arretrate per 2300 euro, spese legali e giudiziarie per più di 2000 euro. Ma non è finita qui: dovrò pagare anche il fabbro che verrà a cambiare la serratura, l’autombulanza che verrà con la polizia e persino l’accalappiacani per il simpatico cagnolino, l’unico elemento della famiglia che parla, anche se a suo modo, abbaiando. Dovrò esborsare  una somma vicina ai 1000 euro. La spesa complessiva fra mancati introiti e spese varie supera ampiamente gli ottomila euro. Somme che recupererò? Se va bene solo in parte. Ma Baby e Denis mi dicono che hanno trovato una nuova casa in affitto: “Due stanze vicino alla metropolitana, dopo Piazza Malatesta, a ottocento euro al mese”. Non invidio il proprietario della loro casa: non pagano 650 euro al mese per tre camere, ne pagheranno 800 per due camere?

Normativa carente (o inesistente)

Gentile Direttrice, mi sono permesso di chiedere spazio per questa denuncia, perché come Lei sa la mia situazione riguarda, con modalità identiche o simili, quasi un milione di piccoli proprietari di appartamenti, spesso acquisiti per via ereditaria o attraverso risparmi e mutui.

Credo che il mio caso sia esemplare ed evidenzi i limiti di una normativa carente, quando non del tutto inesistente. Applicare quello che io chiamo “Il metodo Baby” è assai semplice: basta ottenere un contratto d’affitto, cosa non difficile. In Italia non esiste un elenco degli inquilini morosi: neanche quelli che per decenni non hanno pagato il canone sono noti. Una volta entrati in un appartamento si paga l’affitto a singhiozzo o per un periodo limitato e poi si smette di pagare, adottando “Il metodo Baby”: non si paga, si cambia il numero del proprio telefono, non si ritirano raccomandate e istanze di giudici, avvocati, ufficiali giudiziari. Non facendo assolutamente nulla passa almeno un anno, per giunta a costo zero per i morosi, che risparmiano pure migliaia di euro in affitti e spese condominiali. Poi si cambia appartamento, ricominciando daccapo e si può ripetere per anni questa procedura. “Il metod0 Baby” è infallibile, legalizzato e ampliamente applicato, con il beneplacito dei partiti politici, che promuovono lo stato sociale a carico dei proprietari di case, consentendo ai vari Baby e Denis di risolvere a loro modo il problema della casa.

La ringrazio per l’attenzione.

Lettera Firmata