Agevolazioni prima casa: la superficie di lavanderia e guardaroba conta?

Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa si applicano anche a immobili di grandi dimensioni, superiori ai 240 mq, con piano interrato e soffitta adibiti a lavanderia e guardaroba? Sono numerose le domande ricevute che sollevano il problema dell'incompatibilità del beneficio fiscale per le abitazioni di lusso, definite dall'articolo 6 del Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, n. 1072, come quelle che superano una determinata superficie complessiva. Secondo Fisco Oggi, la Corte di Cassazione ha confermato la valutazione delle superfici utili in base alla "superficie utile complessiva" e ha precisato l'esclusione delle agevolazioni per le abitazioni di lusso.

Agevolazioni prima casa: cosa definisce un'abitazione di lusso secondo la Cassazione?

La Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 2503/2025 ha spiegato la definizione delle abitazioni di lusso, che non rientrano nel quadro delle agevolazioni fiscali “prima casa”, quando l’immobile supera i 240 metri quadrati, senza considerare posti auto, balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti macchina.

Ma, nello stesso tempo, ha chiarito che i locali come piani interrati, se accessibili da una scala interna e adibiti all’uso di lavanderia o guardaroba, rientrano nella superficie complessiva dell'immobile. Se la valutazione di tali ambienti porta a una superficie complessiva che supera i 240 mq, l'immobile viene classificato come “abitazione di lusso”, pertanto non rientra nel beneficio fiscale della "prima casa".

Quali sono i criteri per calcolare la "superficie utile complessiva"?

Come stabilito dall'articolo 6 del Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, n. 1072, la "superficie utile complessiva" di un'abitazione è un parametro fondamentale per escludere la classificazione di "abitazione di lusso". In base a questa definizione, si stabilisce se l'immobile possa usufruire delle agevolazioni fiscali previste per la "prima casa". Secondo la normativa, infatti, rientrano nella categoria delle abitazioni di lusso quegli immobili la cui superficie complessiva supera i 240 metri quadrati.

Va sottolineato che nel calcolo della superficie utile di un appartamento non vengono prese in considerazione alcune pertinenze, come ad esempio balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti macchina.

Tuttavia, uno degli aspetti che ha suscitato dibattito riguarda l'assenza di una definizione precisa di "superficie utile". A colmare questa lacuna, è intervenuta la giurisprudenza, che ha chiarito che la superficie utile, ai fini della classificazione dell'immobile, comprende tutti gli ambienti utilizzabili per le attività quotidiane.

In alcuni casi, la superficie calpestabile dei locali può corrispondere concretamente a quella utilizzabile, soprattutto quando questi non sono destinati a servizi complementari dell'immobile. Pertanto, locali come piani interrati, sottotetti, soppalchi e tavernette, se utilizzati come spazi abitabili, devono essere inclusi nel calcolo della superficie utile complessiva.

Nel merito, la Corte di Cassazione ha chiarito che un piano interrato accessibile tramite una scala interna e utilizzato come guardaroba e lavanderia deve essere considerato parte della superficie complessiva dell'immobile.

Perché il piano interrato e altri spazi complementari sono inclusi nel calcolo?

Relativamente a piano interrato e altri spazi complementari, rientrano nel conteggio della superficie complessiva dell’immobile, a prescindere dalle competenze tecniche.

Come riportato da lavoripubblici.it, si tratta di un principio spiegato dalla Corte di Cassazione, che ha ribadito come l’utilizzo effettivo degli ambienti nella quotidianità determina l'inclusione di un'area nella superficie utile e, quindi, aree da includere nel calcolo della superficie complessiva.

Come ha influenzato la modifica legislativa del 2014 le agevolazioni per la "prima casa"?

Occorre precisare che la modifica legislativa del 2014, che ha interessato l'articolo 10 del DLgs n. 23/2011, ha escluso dalle agevolazioni "prima casa" gli immobili classificati nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di eminente valore artistico o storico), considerati abitazioni di lusso.

Inoltre, la Corte di Cassazione ha precisato che, ai fini della determinazione dell'incompatibilità con il beneficio fiscale, nel calcolo della superficie utile complessiva devono essere inclusi anche il piano interrato e le aree serventi, se comunicanti internamente con l'abitazione.

La riforma ha anche eliminato la necessità di verificare le caratteristiche di lusso secondo il Decreto Ministeriale del 1969 per gli atti stipulati dal 1° gennaio 2014 in poi, semplificando così le procedure di accesso alle agevolazioni.

Agevolazioni fiscali prima casa: cosa influisce nella superficie dell'immobile?

1. Definizione di abitazione di lusso: secondo la Corte di Cassazione, un immobile è considerato di lusso se la sua superficie supera i 240 mq, esclusi alcuni spazi come balconi e garage. Anche lavanderie e guardaroba interrati contribuiscono alla superficie totale, influenzando l'eligibilità per le agevolazioni fiscali.
2. Calcolo della superficie utile complessiva: la superficie utile complessiva comprende tutte le aree utilizzabili quotidianamente, come piani interrati, soffitte e tavernette. Questo calcolo è determinante per stabilire se un immobile può beneficiare delle agevolazioni "prima casa."
3.  Modifica legislativa del 2014: la legge ha escluso dagli sgravi fiscali gli immobili di lusso, come ville e castelli, e ha semplificato i criteri per determinare la superficie utile, includendo anche aree come il piano interrato se comunicanti internamente.