Affitti e cedolare secca: cosa c’è da sapere? Sempre più proprietari di immobili decidono di dare in affitto le proprie case con il regime della cedolare secca.
La tassazione è davvero conveniente rispetto a quella ordinaria. Le aliquote previste sono le seguenti: ordinaria del 21 percento, 26% che viene applicata dal secondo immobile concesso in locazione breve e 10 percento, percentuale applicata in casi particolari. Qual è il regime applicabile a tutti gli inquilini? Come sceglierlo? Facciamo chiarezza.
Affitti e cedolare secca: ecco cosa sapere
Nel corso degli ultimi anni è cresciuto il numero di proprietari di immobili che decidono di dare in affitto una casa con il regime facoltativo della cedolare secca. Si tratta di un’opzione che consente nella maggior parte delle casistiche di darli in affitto con una tassazione del 21 percento sull’ammontare dei contratti a canone libero. Perché il regime facoltativo della cedolare secca conviene rispetto ad altri regimi fiscali? Ecco cosa sapere.
Con la cedolare secca le persone fisiche possono dare in locazione fino ad un massimo di 4 appartamenti beneficiando di un’aliquota del 21 percento. Per i contratti con canone concordato l’aliquota può essere abbassata fino a 10 punti percentuali, ma l’Agenzia delle Entrate precisa che tale casistica coinvolge le amministrazioni comunali con carenze di disponibilità di immobili.
Si pensi ai capoluoghi di provincia e a quelli ad elevata tensione abitativa. In caso di locazioni pluriennali, si può optare per il regime della cedolare secca in sede di registrazione contrattuale e negli anni successivi. Nel caso in cui l’opzione non venga esercitata in sede iniziale, la registrazione segue le regole ordinarie. In caso di proroga contrattuale, è necessario confermare contestualmente l’opzione della cedola secca.
Affitti brevi e cedolare secca: la normativa vigente
La cedolare secca prevede l’applicazione di un’aliquota pari al 26 percento per le locazioni brevi a partire dal secondo immobile dato in affitto. L’Agenzia delle Entrate ha precisato che nulla cambia per l’unica abitazione affittata che sconta l’aliquota al 21 percento. Il proprietario che dà in locazione differenti unità immobiliari può sceglierne una per ciascun periodo di imposta per cui fruire dell’aliquota ridotta del 21 percento. La selezione va indicata nella dichiarazione dei redditi relativa all’esercizio di imposta.
La Manovra di Bilancio 2024 ha introdotto l’aliquota del 26 percento per riordinare la normativa relativa alle locazioni brevi. Tale percentuale trova applicazione sui redditi di locazione maturati dall’inizio dell’anno, a prescindere dalla data di sottoscrizione dei contratti e dalla percezione dei canoni di affitto.
Nel caso in cui si superino i 4 immobili per locazione breve, è necessario aprire Partita IVA. In questo caso l’attività di affitto è considerata di natura imprenditoriale. Anche i broker immobiliari e i gestori di portali di locazioni che operano in qualità di sostituti di imposta devono applicare le nuove regole previste. Questi dovranno operare una ritenuta del 21 percento a titolo di acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato.
Cedolare secca: quali sono i vantaggi?
Uno dei vantaggi derivanti dall’applicazione della cedolare secca è il pagamento di un’imposta sostitutiva delle addizionali e dell’Irpef. Non trovano applicazione l’imposta di bollo e l’imposta di registro. Le aliquote predilette dai proprietari immobiliari che vogliono affittare un immobile sono del 10 e del 21 percento. Ci sono casistiche in cui il regime facoltativo potrebbe essere svantaggioso: si pensi al caso in cui si possono beneficiare di detrazioni fiscali più elevate sull’imponibile.
La cedolare secca trova applicazione agli immobili che appartengono a categorie catastali comprese da A1 ad A11, ad esclusione di quella concernente gli studi privati e gli uffici. Gli immobili di tali categorie catastali devono essere locati ad uso abitativo. La cedolare secca trova applicazione anche per i contratti di locazione di tipo strumentale sottoscritti nel 2019.
