Come cambiare la destinazione d’uso a un immobile è certamente un argomento molto caro ai cittadini intenzionati a effettuare modifiche, anche sostanziali alle proprie case per utilizzarle per scopi totalmente diversi rispetto a quelli previsti dalla categoria inizialmente assegnata.
Non si può di certo pensare di trasferirsi in un immobile accatastato come locale commerciale oppure aprire un’attività in un locale accatastato come garage.
Il decreto salva-casa ha introdotto diverse novità, tra cui anche in materia di cambio di destinazione d’uso.
Spieghiamo subito come fare, quanto cosa e quali sono gli oneri di urbanizzazione da versare.
Come cambiare la destinazione d’uso a un immobile
I procedimenti per cambiare la destinazione d’uso a un immobile sono differenti, in base ai diversi casi.
Quando il cambio avviene all’interno della stessa categoria non serve il permesso di costruire, ma è sufficiente la Segnalazione Certificata di Inizio attività (SCIA).
Quando, invece, il cambio avviene tra categorie diverse, allora potrebbe servire anche il permesso di costruire. Possiamo fare il classico esempio della trasformazione di un appartamento in una struttura ricettiva, come il b&b.
Il Decreto salva-casa ha introdotto alcune semplificazioni in merito. Cosa prevede? In base alla nuova disciplina, è sempre consentito il cambiamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare, ma senza opere.
È sufficiente la SCIA nei suddetti casi:
- Manutenzione ordinaria;
- Interventi di eliminazione delle barriere architettoniche;
- Casi indicati come attività libera nel Dpr 380/2001, nel Glossario dell’attività libera e nelle diverse leggi regionali.
Il permesso di costruire, invece, deve essere richiesto al Comune, allegando alla richiesta il progetto sottoscritto da un tecnico. Questo deve essere accompagnato da una relazione tecnica, contenente la descrizione delle caratteristiche e delle motivazioni del cambio.
Quando non si rispettano le norme, si commette un abuso edilizio. Tra le diverse conseguenze, c’è anche l’obbligo di ripristinare lo stato originario dell’immobile.
Novità Decreto salva-casa sul cambio di destinazione d’uso
Spostiamoci più da vicino alle novità del Decreto salva-casa. Lo scopo del decreto è quello di promuovere il recupero del patrimonio edilizio esistente, ridurre il consumo del suolo e dare possibili soluzioni al fabbisogno abitativo.
È sempre possibile il cambio verticale, a esclusione delle zone rurali. Quali sono gli effetti relativi alla destinazione prevalente? Si tratta di quella maggiormente ricorrente in una determinata zona.
Prima del Decreto vi erano alcuni paletti a questa possibilità, ma in sede di conversione sono state aggiunte alcune norme che permettono di effettuare l’operazione a prescindere dalla destinazione prevalente dell’immobile.
Importi e oneri da versare quando si cambia la destinazione d’uso di un immobile
Passiamo, per concludere, al capitolo importi e oneri dal versare. Si tratta, nello specifico, degli oneri di urbanizzazione, ovvero contributi da versare al Comune ogni qual volta si richiede il permesso di costruire ed eseguire interventi di costruzione o trasformazione.
Gli oneri di urbanizzazione non sono una tassa, bensì un corrispettivo di diritto posto a carico del concessionario a titolo ti partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione.
Nelle zone A, B e C è possibile cambiare la destinazione anche verticale. Il Comune può richiedere il rispetto di specifiche condizioni. Dobbiamo, però, spiegare quando devono essere versati gli oneri. Sono dovuti nel momento in cui per il Comune si rileva un maggiore carico urbanistico. La valutazione in proposito viene verificata caso per caso.
Se la verifica è importante si devono versare gli oneri. Come si calcolano? Si devono utilizzare tabelle regionali che considerano i seguenti parametri:
- Superficie dell’immobile;
- Destinazione dello stesso;
- Numero di abitanti del Comune;
- Ampiezza del territorio comunale;
- Piano regolatore e altri strumenti urbanistici.
