L’amministratore di condominio deve sostenere solo le spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni e, nel testo, andiamo a vedere cosa succede se fa opere non espressamente autorizzate dall’assemblea.
A meno che non si presentino situazioni urgenti e inderogabili, l’amministratore non può in alcun modo eseguire interventi senza specifica ed espressa autorizzazione da parte dei condomini.
Le urgenze possono verificarsi quando si riscontrano rischi di danni imminenti che richiedono un tempestivo intervento. All’infuori di questi casi, vediamo cosa succede se l’amministratore di condominio fa spese non autorizzate dall’assemblea.
Quali spese può sostenere l’amministratore di condominio
L’amministratore di condominio deve gestire gli interessi comuni dello stabile, in virtù del mandato conferitegli dall’assemblea.
I suoi poteri non sono, però, illimitati: sono elencati, per chi non li conoscesse, all’articolo 1130 del Codice Civile.
Le spese condominiali sono di due tipi: ordinarie e straordinarie. Nella prima categoria, rientrano tutte quelle spese necessarie alla conservazione e alla manutenzione ordinaria del condominio. Quali sono? Le utenze, la manutenzione degli impianti oppure gli stipendi dell’eventuale personale di servizio, come il giardiniere o il portiere.
Nella seconda categoria, ci sono le spese necessarie per evitare danni più gravi all’edificio oppure ai condomini, come le riparazioni di guasti improvvisi oppure interventi di pronto intervento.
L’amministratore di condomino deve sempre rendicontare all’assemblea le spese sostenute almeno una volta all’anno, redigendo il bilancio sostitutivo. I condomini hanno sempre il diritto di accedere alla documentazione contabile e verificare la correttezza delle spese.
Se commissiona lavori non urgenti e senza il consenso dell’assemblea, si può ricadere nella cattiva gestione condominiale. La Corte di Appello di Milano aveva infatti stabilito il principio in base al quale l’amministratore che abbia esposto il condominio a costi rilevanti debba essere condannato a restituire l’ingente esborso.
Spese sostenibili senza il consenso dell’assemblea
Ci sono alcune spese che possono essere sostenute dall’amministratore anche in mancanza del requisito di urgenza. Solo in questi casi, l’amministratore di condominio è tenuto all’esecuzione di lavori anche senza approvazione.
L’amministratore deve sempre tenere fede e agire diligentemente, considerando l’interesse comune dei condomini.
Ciò vuol dire che deve scegliere le soluzioni più economiche e vantaggiose per il condominio e agire sempre nell’interesse collettivo e della cosa comune. Ovviamente, in caso di disaccordo con le spese sostenute, si può ricorrere al giudice.
Cosa succede se l’amministratore fa spese non autorizzate
Le spese che richiedono l’autorizzazione dell’assemblea di condominio sono le seguenti:
- Spese straordinarie, ovvero quelle che comportano una modifica sostanziale dell’edificio oppure che eccedono i limiti delle spese ordinarie (ristrutturazione delle parti comuni, realizzazione di impianti, migliorie o trasformazioni delle aree condominiali);
- Acquisto di beni durevoli, per esempio, l’acquisto di nuovi impianti di irrigazione, un nuovo cancello elettrico o arredi per le parti comuni;
- Opere di manutenzione straordinaria, si tratta di tutte quelle on l’obiettivo di rinnovare o migliorare le parti comuni dell’edificio;
- Contenzioso, ovvero le spese legali per cause che non riguardano la gestione ordinaria del condominio.
Qualora l’amministratore di condominio esegua senza l’autorizzazione dell’assemblea oppure senza i presupposti dell’urgenza e della necessità, allora la responsabilità per gli esborsi ricade su di lui.
Quindi, è l’amministratore stesso che deve pagare la ditta dei lavori di tasca propria e non con i fondi del condominio. La ditta incaricata dovrà essere pagata con i soldi propri e non con quelli del condominio.
Oltre a ciò, ci sono ben altre conseguenze. L’assemblea può decidere per la sua revoca per giusta causa. E se l’azione dell’amministratore determina anche danni al condominio, allora dovrà anche provvedere al risarcimento del danno.
