L’amministratore che non esegue una delibera perché i condomini non pagano rischia di essere revocato. Tra i principali compiti degli amministratori di condominio c’è proprio l’esecuzione di quanto approvato dall’assemblea.
Più che altro, quello che cercheremo di capire nel testo, è se l’amministratore può sottrarsi all’obbligo di eseguire una delibera solo se una parte o tutti i condomini non provvedano a pagare la propria quota.
Si tratta di una situazione molto delicata e, soprattutto, frequente: cerchiamo di fare chiarezza, in base a quanto previsto dalla legge.
L’amministratore di condominio deve riscuotere i crediti
Tra i diversi obblighi, uno dei principali a cui deve adempiere l’amministratore di condominio c’è quello di riscuotere i crediti e recuperare le quote non pagate dai morosi.
Si tratta di un adempimento fondamentale e necessario alla gestione ordinaria dello stabile. L’amministratore, qualora non riuscisse bonariamente a farsi pagare dai morosi, può procedere con un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Se l’amministratore non procede alla riscossione dei crediti rischia in prima persona. L’assemblea di condominio o il giudice, su ricorso anche di un solo condomino, può procedere alla sua revoca.
In base all’articolo 1129 del Codice civile, l’amministratore di condominio deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio.
Venendo meno a questo dovere, egli stesso può essere sanzionato con la revoca e i condomini possono anche chiedergli il risarcimento dei danni.
Cosa succede se l’amministratore non esegue una delibera
Qualora l’amministratore di condominio non esegua una delibera condominiale viola gravemente i doveri che la legge gli impone.
Rifacendoci sempre all’articolo 1129 del Codice civile, ribadiamo come la mancata esecuzione delle delibere costituisce grave irregolarità, tale da richiedere la revoca del mandato.
Ciò detto, anche quando capita che i condomini non pagano quanto dovuto, proprio perché tra gli altri suoi compiti, come detto, c’è quello della riscossione delle somme dovute. Se non provvede, si potrebbe anche parlare di cattiva gestione condominiale.
Per legge, quindi l’amministratore non può non eseguire una delibera, trattandosi di un preciso obbligo stabilito dalla legge, pena la revoca anche giudiziale del suo incarico. Il suddetto obbligo sussiste anche nel caso in cui la delibera sia annullabile, in quanto la decisione assembleare risulta comunque efficace fino a quando non venga annullata.
L’amministratore può rifiutarsi di eseguire una delibera?
L’amministratore di condominio non può neppure rifiutarsi di eseguire una delibera se i condomini non pagano. Il vero problema, in questo caso, è il recupero del credito, soprattutto nei casi in cui il condomino è nullatenente.
Nella fattispecie, dobbiamo fare una distinzione tra le delibere che dispongono dell’esecuzione di interventi ordinari da quelle che dispongono dell’esecuzione di lavoro straordinari.
Nel primo caso, l’amministratore ha la possibilità di attingere dal conto corrente condominiale. Una volta esauriti i fondi, scatta automaticamente la morosità dell’intero condominio nei confronti di terzi creditori, non avendo l’amministratore l’obbligo di anticipare denaro per conto del condominio.
Passando al caso delle spese straordinarie, la stessa legge ha previsto l’applicazione di un meccanismo per scongiurare situazioni di morosità.
Il Codice civile, all’articolo 1135, stabilisce che, quando l’assemblea delibera l’esecuzione di lavori straordinari, deve costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.
Ovviamente, non si deve pensare che se i condomini non votino per la costituzione del fondo l’amministratore possa esimersi dall’eseguire la delibera. Secondo la legge, anche la deliberazione invalida, perché annullabile, deve essere eseguita, in quanto regolarmente efficace fino al momento del suo annullamento.
Cosa deve fare allora l’amministratore? Può attingere dal conto corrente condominiale, ma deve soprattutto fare in modo che i condomini paghino quanto dovuto. Deve adempiere, per concludere, a due obblighi: la riscossione dei crediti e l’esecuzione delle delibere.
