Qual è la data rilevante da considerare per il calcolo delle plusvalenze immobiliari dopo ristrutturazione previo Superbonus e per vendita con riserva di proprietà? Proprio su questo punto, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento molto importante, rispondendo a una istanza di interpello e dando la propria interpretazione.
Plusvalenze immobiliari e Superbonus: quale data è rilevante per il calcolo? Il caso
Un contribuente ha richiesto chiarimenti all’Agenzia delle Entrate riguardo la determinazione della data rilevante per il calcolo della plusvalenza in caso di vendita con riserva di proprietà. Il quesito si pone nell’ambito di una situazione in cui il contribuente ha ricevuto in donazione il 50% di due unità immobiliari, con l’altra metà donata al fratello. Successivamente, gli immobili sono stati oggetto di ristrutturazione con fruizione del Superbonus. La questione verte su quale sia la data da considerare per la cessione ai fini della plusvalenza: se la data di stipula dell’atto di compravendita con riserva di proprietà o quella del pagamento dell’ultima rata, prevista nel 2034.
Il contribuente ritiene che la data rilevante per la determinazione della plusvalenza debba essere quella del pagamento dell’ultima rata. Questa posizione si basa sul fatto che la proprietà dell’immobile viene trasferita solo al completamento del pagamento, e quindi oltre dieci anni dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione, avvenuti nel dicembre 2023. Di conseguenza, secondo il contribuente, la plusvalenza non sarebbe imponibile, dato che la cessione avverrebbe oltre il termine decennale stabilito per gli interventi agevolati con il Superbonus.
Plusvalenze immobiliari: normativa e disciplina
L’articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) disciplina la tassazione delle plusvalenze immobiliari. In particolare, la lettera b-bis) del comma 1 stabilisce che le plusvalenze derivanti da cessioni di immobili soggetti a interventi agevolati dal Superbonus, se concluse entro dieci anni dalla fine dei lavori, sono imponibili. La normativa è stata aggiornata dalla Legge di Bilancio 2024, che ha introdotto nuove ipotesi di plusvalenza imponibile per immobili oggetto di interventi agevolati.
Plusvalenze immobiliari e Superbonus: criteri di imponibilità
Per determinare l’imponibilità della plusvalenza, è essenziale considerare il periodo tra la conclusione dei lavori agevolati e la cessione dell’immobile. Se la cessione avviene entro dieci anni dalla fine dei lavori, la plusvalenza è imponibile, salvo alcune eccezioni come l’abitazione principale del cedente. Inoltre, l’articolo 68 del TUIR prevede che le plusvalenze siano calcolate come differenza tra il corrispettivo percepito e il costo di acquisto o di costruzione, aumentato di eventuali altri costi inerenti.
Come si applica la normativa alla vendita con riserva di proprietà
Nella vendita con riserva di proprietà, regolata dall’articolo 1523 del Codice Civile, il trasferimento della proprietà si perfeziona con il pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito. Fino a quel momento, il compratore assume i rischi associati all’immobile, ma non ne detiene la proprietà legale. Questa clausola è particolarmente rilevante per determinare il momento di cessione ai fini fiscali.
L’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate ha confermato che, nel caso di vendita con riserva di proprietà, il momento rilevante per determinare la plusvalenza è quello del trasferimento effettivo della proprietà, ovvero al pagamento dell’ultima rata. Di conseguenza, se il pagamento completo avviene oltre dieci anni dalla conclusione dei lavori agevolati, la plusvalenza non è imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR.
In sintesi
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nel caso di vendita con riserva di proprietà, la data rilevante per il calcolo della plusvalenza è quella del pagamento dell’ultima rata. Questo determina il trasferimento effettivo della proprietà. Se tale pagamento avviene oltre dieci anni dalla conclusione dei lavori agevolati con il Superbonus, la plusvalenza non è imponibile. Questo chiarimento riguarda un caso specifico di donazione e successiva ristrutturazione di immobili, con l’ultima rata prevista nel 2034.
