L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 157/2024, ha fornito chiarimenti significativi riguardo al calcolo della plusvalenza derivante dalla vendita di immobili acquisiti per usucapione e soggetti a interventi di riqualificazione energetica e sismica agevolati dal Superbonus. Queste disposizioni, contenute nell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir), sono particolarmente rilevanti per le cessioni effettuate entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.
Plusvalenza immobili acquisiti per usucapione e Superbonus: definizione e contesto normativo
Secondo la normativa italiana, la plusvalenza immobiliare è un reddito derivante dalla cessione di un bene immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto o di costruzione. In particolare, l’articolo 67 del Tuir stabilisce che le plusvalenze realizzate attraverso la vendita di immobili, per i quali sono stati effettuati interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (conosciuto come Decreto Rilancio), sono da considerarsi redditi diversi. Questo si applica se tali interventi si sono conclusi entro dieci anni dalla data di vendita, salvo alcune eccezioni come gli immobili acquisiti per successione o utilizzati come abitazione principale.
Determinazione della plusvalenza: aspetti tecnici
La determinazione della plusvalenza, come specificato dall’articolo 68 del Tuir, avviene calcolando la differenza tra il corrispettivo percepito dalla vendita e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene, incrementato di ogni altro costo inerente. Per gli immobili acquisiti per usucapione, il valore iniziale di riferimento è il valore determinato dalla sentenza dichiarativa di usucapione, che viene considerato come prezzo di acquisto.
Caso di immobili usucapiti e Superbonus
Nel caso specifico degli immobili che hanno beneficiato del Superbonus, il calcolo della plusvalenza si complica ulteriormente. Se gli interventi agevolati si sono conclusi da meno di cinque anni, le spese relative a questi interventi non sono considerate nel calcolo della plusvalenza, a condizione che si sia beneficiato della detrazione al 110% e che sia stata esercitata l’opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito. Questa esclusione è significativa, poiché le spese non concorrono a incrementare il costo iniziale del bene, influenzando così il calcolo della plusvalenza.
Esempio dettagliato di calcolo della plusvalenza di immobili acquisiti per usucapione e Superbonus
Consideriamo un esempio pratico per chiarire il processo di calcolo. Immaginiamo un immobile acquisito per usucapione nel 2020, con un valore determinato dalla sentenza di 150.000 euro. Supponiamo che nel 2021 siano stati effettuati interventi di riqualificazione energetica per un totale di 50.000 euro, finanziati tramite il Superbonus con l’opzione per lo sconto in fattura. Nel 2024, l’immobile viene venduto per 250.000 euro.
Il calcolo della plusvalenza segue questi passaggi:
- Valore iniziale del bene: 150.000 euro (valore della sentenza di usucapione).
- Costi inerenti: esclusi, poiché le spese per gli interventi agevolati con il Superbonus non concorrono al calcolo, essendo stato utilizzato lo sconto in fattura.
- Prezzo di vendita: 250.000 euro.
La plusvalenza imponibile è quindi di 250.000 euro (prezzo di vendita) meno 150.000 euro (valore iniziale), per un totale di 100.000 euro.
Aspetti fiscali e tassazione
La normativa fiscale prevede che le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili come nel caso sopra descritto siano soggette a una imposta sostitutiva del 26%. Questo è stabilito dalla Legge di Bilancio 2024, che ha introdotto questa specifica aliquota per le plusvalenze immobiliari derivanti da cessioni di beni che hanno beneficiato del Superbonus.
In sintesi
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 157/2024, chiarisce il calcolo della plusvalenza per immobili acquisiti per usucapione e riqualificati con il Superbonus. Secondo l’articolo 67 del Tuir, le plusvalenze si determinano sottraendo il valore iniziale dell’immobile, stabilito dalla sentenza di usucapione, dal prezzo di vendita. Se gli interventi Superbonus sono stati completati entro cinque anni, i relativi costi non sono considerati nel calcolo.
