L’entrata in vigore del decreto 39 del 30 marzo 2024 non ha chiuso le porte a tutte le cessioni dei crediti d’imposta e allo sconto in fattura, soprattutto quando si parla di sismabonus acquisti e di come comprare casa con i bonus edilizi. Si ricade nel caso in cui un’impresa operante nell’edilizia svolge interventi di demolizione e di ricostruzione di abitazioni, consentendo a possibili acquirenti delle unità immobiliari di poter utilizzare il sismabonus acquisti.

L’entrata in vigore del decreto “Superbonus” di qualche mese fa ha cambiato il quadro delle situazioni per le quali risulta impossibile utilizzare una delle due opzioni (sconto in fattura o cessione dei crediti d’imposta). Tuttavia, rispetto al superbonus utilizzato per le ristrutturazioni e i lavori di efficientamento energetico, il decreto appare più di manica larga, consentendo ancora il ricorso allo sconto in fattura per comprare casa.

Sismabonus acquisti 2024, quando si può applicare lo sconto per comprare casa?

Il caso di un’impresa che opera in demolizione e ricostruzione di immobili per consentire agli interessati di comprare un’unità immobiliare con il sismabonus acquisti prevede alcuni adempimenti da effettuarsi entro specifiche date. La prima data da tener presente è quella del 17 febbraio 2023, giorno di entrata in vigore del decreto legge numero 11 che, di fatto, ha bloccato sconti in fattura e cessione dei crediti d’imposta. Il sismabonus acquisti ammette ancora le due opzioni se, entro il 16 febbraio 2023, siano stati depositati la delibera lavori e la Comunicazione asseverata di inizio degli interventi (Cilas).

In presenza di questi adempimenti, si può valutare la seconda condizione, ovvero quella che prevede, entro la data del 29 marzo 2024 – giorno antecedente all’entrata in vigore del decreto legge 39 del 2024 -, che l’impresa abbia già iniziato i lavori con spese certificate. Rispettando questi due requisiti, sia il superbonus per le ristrutturazioni che il sismabonus per gli acquisti sono compatibili con lo sconto in fattura e la cessione del credito d’imposta.

Cessione credito imposta sisma bonus acquisti: le condizioni del Dl 11/2023 e 39/2024

Nel caso in esame, comprare casa con il sismabonus acquisti consente di ottenere un beneficio fiscale dell’85 per cento su un tetto di 96.000 euro, purché l’unità da comprare faccia parte di un edificio demolito e ricostruito, ai sensi di quanto prevede il comma 1 septies, dell’articolo 16, del decreto legge 63 del 2013, poi convertito nella legge 90 del 2013.

A queste condizioni, tenendo presente delle scadenze del 16 febbraio 2023 e del 29 marzo 2024, l’acquirente può chiedere lo sconto in fattura per i rogiti stipulati fino al 31 dicembre 2024. In particolare, entro il 16 febbraio 2023 – nel caso prospettato – deve essere stata richiesto il titolo abilitativo dell’intervento, mentre per quanto concerne la scadenza del 30 marzo 2024, l’impresa di costruzione deve aver completato, per lo meno, gli interventi strutturali con miglioramento energetico di una classe o di due classi per quantificare la percentuale del bonus.

Come comprare casa con demolizione, ricostruzione e sconto del sismabonus acquisti 2024?

Si faccia presente, inoltre, che per i rogiti stipulati entro la fine del 2024 il sismabonus acquisti si può applicare sia per le unità abitative prenotate con il preliminare che le unità non ancora acquistate.

Anche in questo caso, si prevede che i condomini e i mini condomini debbano aver già adottato la delibera condominiale e presentato la Comunicazione asseverata di inizio degli interventi (Cilas) non oltre il 16 febbraio 2023, con avvio del cantiere degli interventi entro e non oltre il 29 marzo 2024. Rispettando queste due opzioni, gli acquirenti delle unità abitative potranno utilizzare il beneficio spettante sia come sconto in fattura che come cessione del credito, oltre che come detrazione fiscale passando in dichiarazione dei redditi.

Infine, la presentazione del titolo abilitativo entro il 16 febbraio 2023 è un elemento indispensabile anche per quanto riguarda i lavori effettuati con i cosiddetti “bonus edilizi ordinari“. Anche per queste agevolazioni, la scadenza di metà febbraio di un anno fa rappresenta lo spartiacque tra la sola detrazione fiscale e la possibilità di applicare una delle due opzioni.