Estate non vuol dire solamente sole e mare, ma anche la disperata e frustrante richerca di un posto dove alloggiare per andare in vacanza. Ecco, quindi, entrare in gioco le centinaia di case vacanze e i B&B, a basso prezzo, che fanno gola ai turisti, ma che creano notevoli danni all’indotto alberghiero, mettendo a rischio posti di lavoro e scatenando la rivolta degli albergatori.

Così, grandi città, come Roma, si ritrovano a dover fronteggiare frotte di visitatori disposti a vivere per tutta la durata della loro permanenza in molocali, bilocali e appartamenti, a fronte di hotel pieni o troppo costosi. A complicare le cose, poi, anche il Giubileo, atteso per il 2025, che ha provocato una folle corsa all’affitto da parte di proprietari di immobili. A spiegare a TAG24 il fenomeno l’agente immobiliare Pierluigi Castiglione, titolare dell’agenzia ConsiliaRE,che da oltre 20 anni si occupa di affiti e compravendita immobiliare.

Case vacanze, B&B e hotel, la rivolta degli albergatori contro gli affittuari: i danni all’indotto

Che differenza c’è fra B&B e hotel? Perché scegliere il primo a discapito del secondo o viceversa? Che benefici ha affittare una casa vacanze? Domande su domande si affollano nella mente di chi si accinge ad andare in vacanza.

Ecco che, armati di google e piattafome varie, villeggianti di ogni tipo si scontrano per le ultime camere disponibili in strutture alberghiere ed extra-alberghiere, per godersi giorni di meritato riposo. Sebbene, però, il turismo porti un incredibile aumento di guadagno, la spasmodica ricerca del miglior prezzo ha creato non pochi danni. Soprattutto, per la conversione di appartamenti in B&B e case vacanze precedentemente destinati, invece, alla residenzialità.

Lo spiega chiaramente Pierluigi Castiglione, agente immobiliare di lunga esperienza e titolare dell’agenzia ConsiliaRE, specializzata nella gestione e valorizzazione degli immobili:

“Questo tipo di attività extra-alberghiere – stiamo parlando di case vacanze professionali, non professionali, strutture diverse dall’attività alberghiera vera e propria – creano danni all’indotto e anche alla forza lavoro. Provate a pensare quante persone lavorano in un hotel? Fra i camerieri, coloro che gestiscono il ricevimento del ristorante e tutte le persone che svolgono un’attività costante di portineria, per 12 mesi l’anno

L’attività extra-alberghiera è una sorta di concorrenza, perché, oggi, il singolo non percepisce più come servizio. Quindi la famiglia, il turista, la coppia, in giro per il mondo, preferisce andare in un bed&breakfast e rinunciare a un’enorme serie di servizi – quelli citati poc’anzi -, in quanto preferisce risparmiare o comunque essere assolutamente autonomo nello scegliersi la propria tipologia di accoglienza. Ecco che le piattaforme stanno modificando il modo di muoverci all’interno del globo“.

Caos di affitti a Roma per il Giubileo 2025: l’aumento della domanda a causa dei pellegrini

Ovviamente la questione delle vacanze non riguarda solamente i turisti che affollano le spiagge, ma anche le grandi città si preparano ad accogliere i visitatori. In particolare, Roma è presa d’assalto dalle centinaia di pellegrini arrivati – e in arrivo – per il Giubileo 2025, indetto da Papa Francesco.

Purtroppo, il grande evento ha avuto una cascata di conseguenze disastrose sul comparto alberghiero e degli affitti. Infatti, con l’aumento della domanda e l’allettante importo sicuro dei turisti, molti proprietari di immobili hanno deciso di convertirli proprio in B&B e case vacanza. Con buona rabbia degli albergatori, messi in difficoltà da queste strutture a più basso costo rispetto a un hotel.

D: È possibile, poi, riportare l’appartamento, una volta che è stato convertito in B&B, a un normale immobile residenziale?

R: Assolutamente sì. Per aprire un bed and breakfast è necessario fare una semplice pratica urbanistica, come quando si apre un negozio. Nel momento in cui lo si va a chiudere, basta fare una comunicazione e l’appartamento ritorna nella rete della residenzialità.

D: Che differenza c’è fra le diverse strutture extra-alberghiere?

R: Bisogna fare differenza tra quelle che sono le case vacanza professionali, le case vacanza non professionali, lo stesso anche per i bed and breakfast. È ciclico per molte di queste attività il processo di apertura e chiusura alla fine della stagione estiva o in presenza di grandi eventi, come il Giubileo. Molti si rendono conto che, di fatto, se non ne hai un numero minimo di ospiti, il gioco non vale la candela a fronte dei costi. A Roma, in particolare, verranno circa 30-35 milioni di pellegrini e noi non abbiamo questi posti letto. Per questo gli hotel sono già al 60% pieni.

Lo spopolamento dei centro città e la concorrenza fra B&B e hotel

Come spiega Castiglione, un altro grosso problema della “corsa al B&B” è il progressivo spopolamento dei centro città, dove gli appartamenti si stanno trasformando sempre di più in bed and breakfast, per sfruttare la volontà dei villeggianti a trovarsi in una posizione centrale.

Tuttavia, afferma l’agente immobiliare, che prima o poi “tornerà la voglia di andare a vivere nei centri“, che, ceramente, è necessario preservare. Da qui, i primi passi verso una regolamentazione e una tutela della residenzialità e del centro storico.

D: In effetti gli albergatori hanno cominciato una sorta di rivolta, per questo spropositato aumento di proprietari che trasformano i propri appartamenti in bed and breakfast. A fronte, però, della semplicità burocraica della pratica, quanto potrebbe funzionare una calmierazione del processo?

R: Della calmierazione ho avuto modo di leggere in diverse testate. Ci sono alcuni comuni, come per esempio Napoli, che ha è stata dichiarata patrimonio UNESCO, dove la parte del centro città ha cominciato una progressiva eliminazione e limitazione dell’emissione di autorizzazioni per bed and breakfast. Lì si è tracciata una strada e anche Roma la sta provando a tracciare. Manca, però, una normativa nazionale.

Per esempio, un bed and breakfast che può affittare una camera a 100 euro va in concorrenza “sleale” con l’hotel, in quanto quest’ultimo non metterla allo stesso prezzo, perché ha un affitto importante e mette a disposizione delle attività di ristorazione ecc. che hanno un costo. Quanto può pesare sul bilancio di 12 mesi? Tutto questo il bed and breakfast non ce l’ha: non offre servizi di ristorazione, portineria h24 o attività simili a quelle alberghiere. Vero anche, comunque, che ci sono bed and breakfast che hanno un’offerta luxury, che hanno convenzioni con i bar. Però, c’è qualcosa sicuramente da regolamentare.

La sicurezza degli affitti brevi, Castiglione: “Vuoto legislativo, bisognerebbe snellire le pratiche di sfratto”

Molti proprietari, inoltre, preferiscono di gran lunga i cosiddetti “affitti brevi“, tipologia di contratto propria delle case vacanze o dei B&B rispetto agli affitti canonici per gli immobili in locazione. Ma di cosa si tratta? Castiglione spiega:

“Gli affitti brevi sono preferiti rispetto agli affitti più lunghi in termini di spese, diciamo così. O anche in termini di solvibilità. Quando, per esempio, dò in locazione ad una famiglia un appartamento con contratto 3+2 o 4+4, di fatto, io perdo il possesso dell’appartamento, che viene regolamentato – appunto – da un contratto di locazione.

Nel momento in cui la famiglia che sta dentro va in difficoltà oppure decide di non pagare più, il proprietario non ha nessuna arma veloce per poter rientrare in possesso del suo immobile. Quanto impiega, con i tribunali di oggi, a mandare fuori di casa i conduttori e rientrare in possesso del suo immobile? Tanto non vogliono proprio affrontare questa tipologia di problematica e quindi preferiscono addirittura non affittare. Bisognerebbe snellire le pratiche burocratiche per poter rientrare in possesso del proprio bene immobile“.