Nei contratti di locazione, la durata è vincolante sia per l’inquilino che per il proprietario. Tuttavia, in presenza di gravi motivi, l’inquilino può recedere dal contratto senza preavviso. In questo articolo andremo a scoprire quali sono i casi in cui è possibile il recesso anticipato dell’affitto per gravi motivi, quali sono questi ultimi e qual è la procedura da seguire.

Gravi motivi recesso anticipato dal contratto di locazione: quali sono

In un contratto di locazione ad uso abitativo, il locatore può recedere solo nei casi espressamente previsti dalla legge, mentre il conduttore può farlo per gravi motivi. Questi motivi devono essere sopravvenuti e imprevedibili, rendendo impossibile la prosecuzione del contratto. Il preavviso di sei mesi è necessario, salvo diversa pattuizione con il locatore.

Differenza tra motivi oggettivi e soggettivi

I gravi motivi di recesso si distinguono in:

• Oggettivi: cause estranee al conduttore, come difetti strutturali dell’immobile.
• Soggettivi: cause attinenti al conduttore, come gravi problemi di salute.

Cos’è il recesso anticipato del conduttore?

Il recesso anticipato del conduttore è il diritto di risolvere in modo anticipato il contratto di locazione, interrompendo il rapporto giuridico con il proprietario. Può verificarsi per trasferimenti di lavoro, inagibilità dell’immobile, o altre circostanze gravi. Il recesso è previsto dal Codice Civile italiano e comporta l’interruzione del contratto prima della scadenza, salvo accordi diversi tra le parti.

Recesso affitto anticipato: quando si può fare?

L’inquilino può recedere anticipatamente se:

• Il contratto prevede una clausola per il recesso anticipato.
• Si prendono accordi successivi con il locatore.
• Si verificano gravi motivi.

Recesso affitto per gravi motivi: come funziona

In caso di gravi motivi, il preavviso di sei mesi è obbligatorio, salvo accordi diversi con il locatore. Solo in presenza di gravi vizi di manutenzione che rendono l’immobile invivibile è possibile interrompere immediatamente il pagamento del canone senza preavviso.

I gravi motivi di recesso permettono al conduttore di sciogliere il contratto quando necessario. Tali motivi devono essere:

• Estranei alla volontà del conduttore.
• Sopravvenuti dopo la conclusione del contratto.
• Rendere eccessivamente gravosa la prosecuzione del rapporto.

Recesso affitto per gravi motivi: esempi

Tra i gravi motivi oggettivi, possiamo annoverare difetti strutturali dell’immobile, malfunzionamenti non risolti, eccessiva umidità o muffa.

Tra i gravi motivi soggettivi, si possono contare problemi di salute, esigenze lavorative, incompatibilità con i vicini, perdita del lavoro, crisi coniugale.

Recesso affitto senza preavviso per gravi motivi

Come già accennato, il conduttore può recedere senza preavviso solo in casi eccezionali, come gravi vizi di manutenzione non risolti dal locatore. In altri casi, il preavviso di sei mesi è obbligatorio, a meno che il locatore non rinunci a esso. La semplice riconsegna delle chiavi non implica la rinuncia al preavviso.

Esempi di disdetta anticipata per gravi motivi

• Trasferimento del posto di lavoro in una località distante.
• Trasferimento per motivi familiari.
• Perdita del lavoro e conseguente incapacità di pagare l’affitto.
• Crescita del nucleo familiare.
• Difetti strutturali dell’immobile non risolti.
• Eccessiva umidità o muffa.
• Guasti permanenti a servizi essenziali come l’ascensore.
• Problemi di salute che rendono impossibile la permanenza nell’immobile.

Cosa prevede la legge sulla rescissione anticipata dell’affitto?

I gravi motivi che permettono il recesso anticipato da un contratto di affitto devono soddisfare tre criteri fondamentali:

• Sopravvenienza e imprevedibilità: devono emergere situazioni inaspettate e imprevedibili al momento della firma del contratto di locazione. Per esempio, un trasferimento lavorativo non previsto.
• Non dipendenza dalla volontà del conduttore: i motivi non devono essere causati dalla volontà del conduttore. Un esempio tipico è la richiesta di un trasferimento lavorativo da parte del datore di lavoro.
• Creazione di difficoltà oggettive: devono causare una reale difficoltà nel proseguire la locazione, come un immobile senza ascensore per chi è diventato disabile o un trasferimento a diverse centinaia di chilometri di distanza. Un trasferimento a meno di 100 km, invece, non rientrerebbe in questa categoria.

Recesso affitto per acquisto di casa: serve il preavviso?

L’acquisto di una casa da parte del conduttore non è considerato un grave motivo per rescindere il contratto di affitto senza preavviso. Questo perché l’acquisto è una scelta volontaria del conduttore. Tuttavia, se l’acquisto è motivato da necessità come l’ampliamento del nucleo familiare, ad esempio per la nascita o l’adozione di un figlio, e l’attuale immobile risulta troppo piccolo, la situazione potrebbe essere diversa. A meno che non sia presente una clausola specifica nel contratto di locazione che consenta il recesso in caso di acquisto della prima casa, questo motivo non è valido per una disdetta anticipata.

Le parti possono comunque trovare un accordo consensuale per risolvere anticipatamente la locazione. In assenza di tale accordo, l’affittuario deve continuare a pagare tutte le mensilità fino alla scadenza naturale del contratto e inviare una lettera di disdetta per evitare il rinnovo automatico.

Recesso affitto anticipato: procedura

Per recedere anticipatamente, il locatario deve seguire una procedura specifica. Deve avvisare il proprietario dell’immobile della sua intenzione di recedere dal contratto, indicando i motivi che giustificano la decisione. L’avviso deve essere inviato tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, posta elettronica certificata (PEC) o tramite messo notificatore.

Gestione del deposito cauzionale

Il deposito cauzionale versato dal locatario al momento della stipula del contratto deve essere restituito alla fine del rapporto di locazione, previa verifica dello stato dell’immobile. In caso di recesso anticipato, il deposito deve essere restituito proporzionalmente ai mesi di locazione effettuati.

Possibili conseguenze giuridiche

Il recesso anticipato può comportare conseguenze giuridiche, come risarcimento danni, penali previste dal contratto e azioni legali da parte del proprietario. Queste dipendono dalle circostanze specifiche e dalle clausole contrattuali. È quindi consigliabile effettuare il recesso solo in presenza di gravi motivi per evitare conseguenze legali o economiche.