L’Agenzia delle Entrate ha risposto a un’istanza di interpello relativa all’applicazione delle agevolazioni fiscali previste dall’articolo 82, comma 4, del Decreto Legislativo 3 luglio 2017, n. 117 (Codice del Terzo Settore) per l’acquisto di immobili con patto di riservato dominio da parte delle Associazioni di Promozione Sociale (APS).

Agevolazioni fiscali acquisto immobili APS: il caso specifico

Un’Associazione di Promozione Sociale (APS), iscritta al Registro Unico Nazionale del Terzo Settore nella sezione “Associazioni di Promozione Sociale”, ha espresso l’intenzione di acquistare tre locali commerciali con un contratto di vendita con riserva di proprietà. L’acquisto prevede un pagamento iniziale e il saldo del prezzo restante in dieci rate semestrali, senza interessi. Il trasferimento della proprietà avverrà al pagamento dell’ultima rata, previsto per giugno 2029.

L’APS intende utilizzare direttamente i locali per il perseguimento dei propri scopi istituzionali. Alla stipula del contratto, l’APS si impegna a dichiarare l’intenzione di utilizzare i beni entro cinque anni dal trasferimento della proprietà, in linea con quanto disposto dall’articolo 82, comma 4, del Codice del Terzo Settore.

La normativa di riferimento

L’articolo 82 del Codice del Terzo Settore prevede che le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa di 200 euro per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili a favore degli enti del Terzo Settore, a condizione che i beni siano utilizzati entro cinque anni dal trasferimento in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale.

Il contratto di vendita con patto di riservato dominio, disciplinato dall’articolo 1523 del codice civile, prevede che la proprietà del bene sia trasferita al compratore solo con il pagamento dell’ultima rata del prezzo, mentre i rischi passano al compratore al momento della consegna.

Vendita con riserva di proprietà: come funziona il regime fiscale

Dal punto di vista fiscale, le vendite con riserva di proprietà non sono considerate sottoposte a condizione sospensiva. L’articolo 27, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico sull’Imposta di Registro, TUR) stabilisce che tali vendite sono tassate al momento della stipula del contratto come se producessero immediatamente il trasferimento della proprietà.

Agevolazioni fiscali acquisto immobili APS: l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate, richiamando la normativa vigente e le precedenti circolari, ha chiarito che il contratto di compravendita con riserva di proprietà è equiparato a quelli traslativi ai fini dell’imposta di registro. Pertanto, l’agevolazione prevista dall’articolo 82, comma 4, del Codice del Terzo Settore si applica anche ai contratti di vendita con riserva di proprietà.

Condizioni per l’applicazione delle agevolazioni fiscali

Per beneficiare dell’agevolazione fiscale, l’APS deve:

• Rendere una dichiarazione contestuale alla stipula del contratto, impegnandosi a utilizzare i beni entro cinque anni dal trasferimento della proprietà in diretta attuazione degli scopi istituzionali.
• Utilizzare effettivamente i beni per i propri scopi entro il periodo previsto.

In caso di dichiarazione mendace o mancato utilizzo dei beni secondo quanto dichiarato, saranno dovute le imposte nella misura ordinaria, con l’aggiunta di una sanzione amministrativa pari al 30% dell’imposta dovuta e degli interessi di mora.

Implicazioni pratiche per le APS

Le APS che intendono avvalersi delle agevolazioni fiscali devono:

• Assicurarsi che il contratto di vendita sia conforme alle disposizioni dell’articolo 1523 del codice civile.
• Preparare e rendere la dichiarazione richiesta alla stipula del contratto.
• Documentare e dimostrare l’effettivo utilizzo dei beni in linea con gli scopi istituzionali entro il periodo di cinque anni.

Conclusioni

La normativa vigente offre significative agevolazioni fiscali per le APS che acquistano immobili con patto di riservato dominio, a condizione che rispettino le condizioni di utilizzo dei beni per gli scopi istituzionali. La corretta applicazione di queste disposizioni può comportare un notevole risparmio fiscale, rendendo più sostenibili gli investimenti immobiliari da parte delle associazioni del Terzo Settore.

L’Agenzia delle Entrate ha emesso il suo parere basandosi sugli elementi e sui documenti presentati dall’APS, assumendo la veridicità delle informazioni fornite. Rimane impregiudicato ogni potere di controllo dell’Amministrazione finanziaria sulla corretta applicazione delle normative fiscali da parte dell’APS.