Nel settore immobiliare non tutti conoscono cosa sia e come funzioni la permuta immobiliare: si tratta di una tipologia di transazione in base alla quale due soggetti si scambiano la proprietà dei beni immobiliari.

Cos’è e come funziona la permuta immobiliare? Si tratta di una transazione attraverso la quale due soggetti privati o due aziende scambiano la proprietà dei propri immobili. Tale procedura è molto frequente nei casi di eredità, ma in effetti è piuttosto ricorrente come alternativa alla classica compravendita. La permuta immobiliare consente di beneficiare di determinati vantaggi. Scopriamo in questa guida cos’è, come funziona e quali sono i vantaggi della permuta immobiliare.

Permuta immobiliare: cos’è?

Nel settore immobiliare esiste la possibilità di scambiare le proprietà dei beni, producendo gli effetti analoghi a quelli di una tradizionale compravendita. A disciplinare la permuta immobiliare è l’articolo 1552 del Codice Civile, il quale recita che si tratta del

“contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose”.

Con la permuta immobiliare avviene uno scambio di immobili senza che ci sia alcun trasferimento di denaro. In altre parole, si tratta di un baratto tra immobili. Tale operazione produce i medesimi effetti di una compravendita immobiliare.

Ammettiamo che Tizio sia proprietario del bene A e Caio sia proprietario del bene immobiliare B. Nella realtà è rarissimo che i beni oggetto di permuta immobiliare abbiano lo stesso identico valore. Di conseguenza, il proprietario che riceve il bene immobiliare con la maggiore valutazione, oltre a ricevere l’immobile deve integrare il valore con un ammontare di denaro.

Permuta immobiliare: le tipologie sottoscrivibili

Nella realtà esistono due tipologie di permute immobiliari: quella pura e quella con conguaglio. Nel caso di permuta pura non vi è alcuna integrazione in denaro in quanto i beni immobiliari scambiati hanno lo stesso identico valore (caso rarissimo nella realtà). Nel caso di permuta con conguaglio le parti vanno a concordare la somma di denaro che andrà a integrare il valore dell’immobile. Si tratta della casistica più diffusa nella realtà. In entrambi i casi è bene che il Notaio vada a verificare che sull’immobile ricevuto non gravino garanzie ipotecarie e mutui.

Lo studio notarile provvederà a stendere l’atto con cui avviene la certificazione del passaggio di proprietà con il conseguente vantaggio di abbattere l’ammontare della sua parcella. Concedendo in permuta il bene immobiliare, si pagherà una sola volta lo studio notarile e si potrà dividere al 50 percento le spese con l’altro intestatario del bene immobiliare. Nel caso di compravendita immobiliare, ciascun proprietario dovrebbe sostenere due volte il pagamento della parcella del notaio.

Permuta immobiliare: vantaggi e tassazione

Sul fronte fiscale, la permuta immobiliare è piuttosto vantaggiosa e conveniente. Nel calcolo fiscale viene utilizzato il valore catastale, che si calcola a partire dalla rendita catastale rivalutata. Nel caso di prima casa ad uso residenziale il valore catastale è calcolato moltiplicando la rendita rivalutata del 5 percento per 110.

Nel caso di immobile non prima casa, il valore catastale è calcolato moltiplicando la rendita rivalutata del 5 percento per 120. Nel caso in cui le parti coinvolte nella permuta immobiliare non siano soggette al regime Iva, è necessario prendere in considerazione le seguenti imposte:

• imposta catastale fissa: 50 euro,
• imposta ipotecaria fissa: 50 euro,
• imposta di registro: se entrambi gli immobili sono prime case, trova applicazione l’aliquota pari a due punti percentuali al valore catastale del bene immobiliare che ha un valore più elevato. Se entrambi gli immobili non sono prime case, deve trovare applicazione l’aliquota del 9 percento al valore catastale del bene immobiliare che vale di più. L’importo minimo previsto per l’imposta di registro è pari a mille euro.

Permuta immobiliare: come funziona?

Due eredi (due fratelli o sorelle) possono ricorrere alla permuta immobiliare nel caso in cui i due siano intestatari di due beni immobiliari. Nel caso in cui il valore di un bene sia superiore al valore dell’altro bene immobiliare, si potrà sostanziare la permuta con conguaglio. Colui o colei che riceve il bene, il cui valore è maggiore, ha diritto a ricevere l’integrazione in denaro.