Se si possiede un appartamento in città e si desidera affittarlo occasionalmente a turisti o lavoratori, è essenziale comprendere quale tipo di contratto utilizzare e quali tasse dovrai pagare. Andiamo a vedere come funziona l’affitto temporaneo o occasionale, se serve la registrazione, quanto dura, quali sono i costi.

Affitto temporaneo o occasionale: cosa sono le locazioni brevi

Le locazioni brevi, o affitti brevi, sono contratti di locazione di immobili residenziali della durata massima di 30 giorni. Questi contratti possono essere utilizzati sia per finalità turistiche che lavorative. Un esempio comune è l’affitto di un appartamento tramite piattaforme online come Airbnb, che permette ai proprietari di affittare le loro proprietà per brevi periodi.

Tipologie di contratti di locazione breve

I contratti di locazione breve possono essere stipulati direttamente tra il proprietario e l’inquilino, oppure con l’intervento di intermediari immobiliari o piattaforme online. È importante notare che le locazioni brevi non devono essere confuse con altre forme di affitto, come bed & breakfast, affittacamere o residence.

Affitto temporaneo o occasionale: quali vantaggi?

Gli affitti brevi offrono numerosi vantaggi. Per i proprietari, rappresentano un modo semplice per ottenere reddito extra dagli immobili non utilizzati. Per i viaggiatori, gli affitti brevi offrono una maggiore flessibilità rispetto agli hotel tradizionali e possono risultare più economici, soprattutto per gruppi o soggiorni prolungati.

Affitto temporaneo o occasionale: regole e obblighi fiscali

Le locazioni brevi sono disciplinate dall’articolo 4 del Decreto Legge 50 del 24 aprile 2017, convertito con modifiche dalla Legge 96 del 21 giugno 2017. I contratti devono essere stipulati per iscritto, anche se non è necessaria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate per contratti di durata inferiore ai 30 giorni. Tuttavia, è obbligatorio conservare il documento per i tempi previsti dalla legge.

Dal punto di vista fiscale, il locatore può scegliere di applicare la cedolare secca, un’imposta sostitutiva dell’IRPEF con un’aliquota fissa al 21% sui canoni di locazione. Questa opzione è particolarmente vantaggiosa poiché semplifica la gestione fiscale degli affitti brevi.

Durata massima e condizioni del contratto

La durata massima di un contratto di locazione breve è di 30 giorni per ciascun accordo. Se il contratto supera questo limite, diventa necessaria la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Inoltre, se le stesse parti stipulano più contratti nell’anno che complessivamente superano i 30 giorni, anche in questo caso è richiesta la registrazione.

Numero di immobili ammessi per locazione breve

La Legge di Bilancio 2021 ha stabilito che un proprietario può destinare alla locazione breve fino a quattro unità immobiliari per ciascun periodo d’imposta. Se si supera questo limite, l’attività viene considerata imprenditoriale, richiedendo l’apertura di una partita IVA e l’iscrizione alla Camera di Commercio.

Servizi accessori consentiti

Nel contesto delle locazioni brevi, è consentito offrire servizi accessori come la fornitura di biancheria, la pulizia prima del check-in e la connessione internet. Tuttavia, non è permesso offrire servizi come colazione, somministrazione di alimenti e bevande, noleggio auto, guide turistiche o pulizia durante il soggiorno, poiché tali servizi rientrano nelle attività di impresa.

Affitto temporaneo: come funziona la tassazione dei redditi da locazione breve

I redditi derivanti dalle locazioni brevi possono essere tassati con la cedolare secca al 21%. La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto un’aliquota ordinaria del 26% a partire dal secondo immobile locato. Questo significa che i proprietari possono applicare la cedolare secca solo a uno degli immobili, mentre per gli altri immobili l’aliquota sarà del 26%.

Obblighi del locatore

Il locatore deve versare l’acconto della cedolare secca, se dovuto, e indicare nella dichiarazione dei redditi i canoni percepiti. Non è necessario comunicare al conduttore la scelta del regime della cedolare secca.

Redazione del contratto di locazione breve

Anche se la durata del contratto è inferiore ai 30 giorni, è fondamentale redigere un contratto scritto che tuteli entrambe le parti. Il contratto deve includere i dati dei contraenti, l’importo del canone, la durata del rapporto di locazione e le modalità di pagamento. I pagamenti superiori a 5.000 euro devono avvenire tramite mezzi tracciabili.

Rispetto delle normative locali

È fondamentale verificare il rispetto delle normative regionali e comunali riguardanti le locazioni brevi. Alcuni comuni richiedono l’iscrizione in registri specifici o l’applicazione di una tassa di soggiorno. Informarsi presso lo Sportello SUAP del Comune di riferimento può evitare future contestazioni.