La gestione condominiale può essere una sfida, complicata da discussioni e opinioni divergenti. L’assemblea condominiale svolge un ruolo cruciale nel prendere decisioni collettive, ma raggiungere un consenso non è sempre facile, richiedendo schemi di voto specifici per varie risoluzioni.

L’assemblea deve bilanciare gli interessi individuali con il benessere comune, a volte richiedendo l’approvazione all’unanimità e altre volte basandosi sul voto di maggioranza. Vediamo quali sono questi casi specifici.

L’approvazione all’unanimità nelle decisioni condominiali: quando serve

L’unanimità è essenziale in specifiche situazioni per proteggere gli interessi di tutti i condomini. Ecco gli scenari chiave che richiedono decisioni unanimi:

• Modifiche a proprietà individuali o comuni: qualsiasi cambiamento che influenzi l’uso delle unità individuali o delle aree comuni richiede il consenso unanime. Ad esempio, il divieto di modificare l’uso di un appartamento o la restrizione all’accesso a un’area comune come il tetto.
• Cambiamenti alla condivisione delle spese: modificare la formula standard per condividere i costi tra i condomini, o esentare alcuni proprietari da determinate spese, richiede l’unanimità. Ciò include, ad esempio, la revisione dei contributi di manutenzione o l’esenzione di alcune unità da coprire specifici costi.
• Trasferimento o affitto di proprietà condominiali: vendere o affittare proprietà condominiali, come aree comuni o servizi, richiede un voto unanime per assicurare il consenso di tutti i proprietari.
• Innovazioni che influenzano l’estetica architettonica: qualsiasi cambiamento che impatti sull’integrità architettonica dell’edificio necessita di un consenso unanime per evitare alterazioni che possano degradare l’estetica generale.

Come raggiungere l’approvazione all’unanimità del condominio

Ci sono tre metodi principali per ottenere l’unanimità:

• Inclusione del regolamento negli atti di vendita: Quando il regolamento condominiale contiene clausole che richiedono l’unanimità, viene incluso in ogni accordo di vendita. In questo modo, i nuovi proprietari acconsentono a queste regole, creando di fatto un consenso unanime nel tempo.
• Circolazione di un documento: l’unanimità può essere raggiunta facendo circolare un documento tra i proprietari per la firma. Questo metodo sfrutta i principi del diritto contrattuale, consentendo un consenso asincrono.
• Votazione in assemblea: se tutti i proprietari partecipano a una riunione dell’assemblea (o sono rappresentati da delegati) e votano a favore di una proposta, l’unanimità è raggiunta direttamente.

Voto di maggioranza vs unanimità

È fondamentale distinguere tra voto di maggioranza e unanimità:

Il voto di maggioranza avviene in due forme:

• Maggioranza semplice: richiede che un terzo dei proprietari (334/1000 millesimi) approvi una decisione.
• Maggioranza qualificata: necessita del supporto di oltre metà dell’assemblea (50%+1) e almeno 500/1000 millesimi.
• Unanimità: richiede l’accordo di tutti i proprietari, presenti o assenti, raggiungendo il 100% di supporto.

Il voto di maggioranza nelle assemblee condominiali

Il voto di maggioranza è adeguato per molte decisioni, ma specifiche risoluzioni, come la nomina di un amministratore o la revisione delle regole condominiali, possono richiedere soglie più elevate. Inoltre, alcune situazioni richiedono coerenza tra assemblee iniziali e successive.

Quando servono le maggioranze qualificate

Alcune risoluzioni richiedono una maggioranza qualificata:

• Miglioramenti significativi: alcune innovazioni richiedono il supporto di oltre metà dell’assemblea e due terzi del totale millesimali.
• Modifiche all’uso di aree comuni: qualsiasi modifica all’utilizzo degli spazi condivisi richiede una soglia elevata per proteggere gli interessi individuali.

Approvazione all’unanimità serve nella revisione dei criteri di spesa

Secondo l’articolo 1123 del Codice Civile italiano, le spese sono generalmente distribuite in base ai millesimali, garantendo una condivisione equa dei costi. Deviazioni da questa norma, come quote fisse o esenzioni specifiche, richiedono l’unanimità.

• Eccezioni: la spesa può essere adattata per riflettere un utilizzo intensivo da parte di alcuni proprietari, o per strutture segmentate con esigenze distinte. Ad esempio, la manutenzione separata per singole scale è consentita.

In assenza di unanimità:

• Un solo anno: la decisione è annullabile entro 30 giorni.
• Permanente: il cambiamento è nullo e contestabile in qualsiasi momento.

Questa regola di unanimità si applica sia nelle riunioni iniziali che successive.

Decisioni adottate all’unanimità: valore legale

Le decisioni adottate con il consenso unanime dei condomini assumono valore legale pari a un contratto. Queste delibere rimangono valide fino a quando non vengono sostituite da altre con un consenso equivalente.

Cosa accade se l’unanimità non viene raggiunta?

Se una decisione richiede l’unanimità e non viene raggiunta, la delibera può essere nulla o annullabile. Tuttavia, quando l’unanimità è raggiunta, le delibere hanno valore legale, come spiegato nel precedente paragrafo, sottolineando l’importanza della partecipazione di tutti i condomini alle assemblee.