Il contratto di rent to buy è una soluzione innovativa nel panorama immobiliare italiano, permettendo a chi acquista di godere dell’immobile mentre accumula il capitale necessario per l’acquisto definitivo. Questa modalità contrattuale diventa particolarmente rilevante in scenari di incertezza economica, come dimostrato dalla situazione di una società (indicata nell’Interpello presentato all’Agenzia delle Entrate come “Istante”) che ha richiesto la disapplicazione della normativa sulle società non operative ai sensi dell’articolo 30 della legge n. 724 del 1994.
Definizione e ambito di applicazione delle società non operative
Le società non operative sono quelle entità che non superano il test di operatività definito legislativamente, implicando spesso una gestione passiva del patrimonio immobiliare senza un attivo svolgimento di attività commerciale. Nel caso dell’Istante, la questione risiede nel riconoscere la continuità operativa nonostante la mancanza di contratti di locazione tradizionali a seguito della pandemia di COVID-19.
Società non operative con contratto rent to buy: l’istanza di interpello
L’Istante ha presentato un’istanza di interpello probatorio, cercando una disapplicazione della disciplina delle società non operative per il periodo d’imposta 2022. Questo è stato richiesto a seguito della firma di un contratto di rent to buy nel novembre 2021 con la società denominata BETA, che ha optato per questa formula prudente di acquisizione immobiliare.
L’Istante ha evidenziato come le condizioni economiche causate dalla crisi pandemica abbiano impedito la normale prosecuzione delle attività commerciali, inducendo la firma di un contratto di rent to buy. Tale contratto è stato visto come un adeguamento strategico alla situazione di mercato, nonché un tentativo di mantenere la propria operatività nonostante le avverse condizioni economiche.
L’interpretazione del contribuente
L’Istante sostiene che le circostanze straordinarie legate alla pandemia e l’adozione del contratto rent to buy giustificano quindi una disapplicazione delle regole per le società non operative. Questo si basa sulla considerazione che, nonostante l’assenza di tradizionali canoni di locazione, l’attività immobiliare dell’Istante non è cessata, ma si è adattata alle nuove condizioni del mercato.
Il riconoscimento della non operatività di una società può avere significative implicazioni fiscali, inclusa l’applicazione di misure di controllo e sanzioni. La disapplicazione richiesta mira quindi a evitare conseguenze fiscali negative nonostante l’attuale inattività tradizionale, riconoscendo le misure adottate per preservare la continuità aziendale durante e dopo la crisi economica.
Società non operative e rent to buy: di cosa stiamo parlando?
Il contratto di Rent to Buy è una formula contrattuale che permette l’acquisto graduale di un immobile attraverso un periodo iniziale di locazione. L’Agenzia delle Entrate, in relazione a un contratto di questo tipo, ha preso in esame proprio un caso specifico.
Le società non operative sono quelle entità che non riescono a superare il test di operatività stabilito dall’articolo 30 della legge n. 724 del 1994. Questo test verifica la capacità di una società di generare ricavi adeguati e svolgere operazioni rilevanti ai fini IVA. Se una società non supera questo test, può subire sanzioni o restrizioni particolari.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate
Riepilogando il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate, la società in questione, dopo aver terminato un precedente contratto di locazione e affrontato difficoltà economiche aggravate dalla pandemia di COVID-19, ha stipulato un contratto di “Rent to Buy”. La società ha chiesto l’esclusione dalla classificazione come non operativa, presentando istanze per i periodi d’imposta 2020, 2021 e 2022.
La richiesta di disapplicazione della normativa è basata sulla stipulazione del contratto di “Rent to Buy” come tentativo di continuare le operazioni commerciali nonostante le difficoltà economiche. La società ha argomentato che le condizioni imposte dalla pandemia hanno impedito il normale svolgimento delle attività, giustificando così la richiesta di disapplicazione.
Dopo un’analisi dettagliata, l’Agenzia delle Entrate ha negato la disapplicazione delle norme sulle società non operative. La decisione è stata presa considerando che il contratto di “Rent to Buy” non ha impedito alla società di generare ricavi adeguati. Inoltre, è stato valutato che il canone di locazione pattuito era inferiore al mercato senza una giustificazione valida che escludesse la volontà della società di sottovalutare il canone.
La negazione della disapplicazione ha implicazioni fiscali significative per la società, poiché rimane classificata come non operativa e soggetta a possibili sanzioni e restrizioni.
