Può capitare che nel compromesso o nel rogito non venga menzionato un abuso edilizio e, quindi, si effettua un acquisto di una casa con irregolarità o difformità dalle licenze edilizie.

Bisogna considerare che il patrimonio immobiliare italiano è molto “ricco” di opere realizzate senza autorizzazioni. Anche per piccoli lavori da parte di proprietari, come la realizzazione di soppalchi o tramezzi realizzati senza seguire le procedure amministrative, si parla di abuso edilizio.

In tutti questi casi, possono insorgere problemi e conseguenze se l’immobile viene venduto. La stessa Corte di Cassazione è più volte intervenuta sull’argomento. Vediamo quali sono le conseguenze e le possibili responsabilità del notaio.

Cosa succede in caso di acquisto casa con abuso edilizio

L’abuso edilizio è un illecito amministrativo che si verifica quando un intervento di costruzione o di ristrutturazione viene eseguito senza seguire le operazioni necessarie e avere le autorizzazioni amministrative.

Con la definizione di abuso edilizio, si va a coprire una serie di illeciti legati a lavoro che presentano mancanze o difformità. Per sanare alcune irregolarità, è stato previsto anche un condono edilizio 2024.

Per legge, la vendita di un immobile abusivo è vietata. Si tratta di una norma che, però, deve essere interpretata. Secondo la Corte di Cassazione, la mancata menzione nel compromesso dell’abuso edilizio non consente all’acquirente di recedere dal contratto se il venditore rilascia la sanatoria al momento del rogito.

La Cassazione, però, ha stabilito che l’acquirente può chiedere al giudice la risoluzione del preliminare quando l’abuso non può essere sanato e l’immobile è in possesso dei requisiti per l’agibilità.

Che succede se il notaio non menziona gli abusi edilizi dell’atto?

È prassi che il notaio richieda una “Dichiarazione di Conformità Urbanistica e Catastale” da un tecnico qualificato per ridurre i rischi di irregolarità.

Uno dei compiti del notaio è proprio quello di eseguire i controlli necessari, ma non è direttamente responsabile per la veridicità delle attestazioni del venditore.

Il notaio potrebbe essere ritenuto responsabile solo quando:

• Non effettua le misure immobiliari per verificare se vi sono pregiudizi sull’immobile;
• Non menziona il titolo edilizio all’intero dell’atto di compravendita;
• Non richiede al venditore la dichiarazione di conformità urbanistica.

La funzione del notaio è quella di essere l’autore dell’atto pubblico di compravendita. Si può configurare la responsabilità del venditore per il reato di falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico, ma non quella del notaio.

Quindi, non sussiste il reato di falso ideologico a carico del notaio pure se alla stipula della compravendita non menziona gli abusi edilizi che gravano sulla casa in oggetto.

Come verificare un abuso edilizio

Prima di acquistare un immobile è molto importante che vengano effettuate tutte le verifiche necessarie. Per il tema affrontato nel testo, bisogna controllare che non ci siano abusi edilizi.

Il notaio, ma anche l’acquirente stesso, devono verificare:

• La visura catastale, confrontando la planimetria catastale con lo stato dell’immobile;
• Certificato di destinazione urbanistica, verificando la corrispondenza dell’uso attuale dell’immobile con quello previsto dalla destinazione urbanistica;
• Atti di provenienza, controllando la presenza di menzioni circa abusi edilizi.

Inoltre, sarebbe anche opportuno effettuare le verifiche del caso presso gli uffici comunali, richiedendo:

• L’accesso agli atti;
• Il certificato di agibilità;
• Il parere tecnico, circa la presenza di eventuali abusi o difformità.

Quali sono le conseguenze

Quando viene accertata la presenza di un abuso edilizio, le autorità possono avviare un procedimento penale. Verso chi? Il procedimento deve essere avviato solo e unicamente nei confronti del proprietario che ha eseguito o delegato i lavori.

Gli acquirenti, nonché successivi proprietari, non devono rispondere in alcun modo del reato.
Inoltre, il giudice ha anche la possibilità di richiedere, anzi imporre, la demolizione dell’opera.