Ogni unità condominiale è tenuta a contribuire alle spese condominiali in base alle quote millesimali, come stabilito dagli articoli 1104 e 1123 del Codice Civile. In caso di mancato pagamento, l’amministratore può intraprendere azioni legali per il recupero dei fondi.
L’articolo 1104 del Codice Civile impone l’obbligo a tutti i condomini di partecipare alle spese per la conservazione e l’uso delle parti comuni. L’articolo 1123 regola la suddivisione delle spese in base alle quote millesimali di proprietà.
La quota millesimale di ciascun appartamento è determinata dalla proporzione tra la sua superficie virtuale e quella totale dell’edificio. Le spese ordinarie (es. portineria, pulizie, bollette comuni) sono a carico dell’inquilino in caso di affitto, mentre quelle straordinarie (come ristrutturazioni) spettano al proprietario.
Cosa succede se non si paga il condominio?
Se un condomino non adempie al pagamento delle spese, l’amministratore può avviare una procedura esecutiva. Dopo l’invio di una comunicazione di messa in mora, il condomino ha un termine per il pagamento. In caso di mancato pagamento, l’amministratore può richiedere un’ingiunzione di pagamento al Tribunale, che il condomino deve saldare entro 40 giorni. In assenza di pagamento, l’esecuzione forzata può essere avviata.
Il decreto ingiuntivo esecutivo, legato all’approvazione dell’assemblea condominiale, impone il pagamento immediato. In caso di mancata approvazione, il debitore ha 40 giorni per saldare il debito o opporsi. Il creditore ha opzioni come:
- il pignoramento mobiliare,
- il pignoramento presso terzi,
- il pignoramento immobiliare per recuperare l’importo dovuto.
Se un condomino è moroso per oltre sei mesi, l’amministratore può richiedere il blocco di alcuni servizi senza intaccare gli altri condomini.
Prescrizione delle spese condominiali
La prescrizione delle spese condominiali è regolata dall’articolo 2948 del Codice Civile, che stabilisce i seguenti limiti temporali:
- Spese Ordinarie: Il condominio ha un periodo di cinque anni per richiedere il recupero delle somme dovute in caso di spese ordinarie.
- Spese Straordinarie: Nel caso di pagamenti straordinari, il condominio ha un periodo di dieci anni per recuperare le quote non pagate.
Se un condomino non adempie al pagamento e le azioni legali, come l’ingiunzione di pagamento e il pignoramento dei beni, risultano inefficaci, gli altri condomini potrebbero essere chiamati a coprire la quota del moroso. Il creditore può rivolgersi agli altri condomini in proporzione alle quote millesimali.
Per affrontare questa eventualità, l’amministratore potrebbe proporre l’istituzione di un fondo, previo consenso unanime dei condomini.
Riguardo alle spese condominiali non pagate da un vecchio proprietario, sia il venditore che il compratore sono corresponsabili per i pagamenti in sospeso. Se, nell’anno del rogito o in quello precedente, le spese non sono state saldate, l’amministratore ha il diritto di richiedere il pagamento sia al vecchio che al nuovo proprietario.
Nel caso di spese ordinarie, il condominio può richiedere il saldo del debito sia al vecchio che al nuovo proprietario, secondo l’articolo 63 del Codice Civile. Invece, se le spese sono di natura straordinaria, il proprietario al momento dell’approvazione dei lavori è tenuto a sostenere l’importo.
