Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è un accordo tra il venditore e il compratore di un immobile, nel quale entrambi si impegnano a stipulare il contratto definitivo.
Come funziona e cosa contiene? Anticipiamo che si tratta di un accordo molto importante che vede impegnate reciprocamente entrambe le parti, anche se l’accordo vero e proprio, ovvero il trasferimento del diritto di proprietà avverrà solo con la firma del contratto definitivo.
Come funziona il contratto preliminare di compravendita immobiliare
Il contrato preliminare di compravendita immobiliare, chiamato anche compromesso, è un accordo che viene stipulato tra il venditore e il compratore, con il quale reciprocamente si impegnano a stipulare il contratto definitivo.
Anche se preliminare, ha degli effetti obbligatori per i contraenti e permette alle parti di impegnarsi per il futuro, senza che nessuno si svincoli dalla stipula definitiva.
Inoltre, consente anche di sfruttare il tempo tra il compromesso e il contratto definitivo per mettere a punto una serie di adempimenti utili alla vendita/acquisto dell’immobile.
Cosa contiene?
In linea generale, nel contratto di compravendita preliminare sono inseriti alcuni elementi essenziali:
- Il consenso del venditore e del compratore;
- L’indicazione esatta del bene immobile;
- Il prezzo concordato;
- La forma scritta del documento.
Il preliminare deve essere redatto secondo la forma dell’atto pubblico e della scrittura privata. La suddetta condizione diventa imprescindibile se il contratto preliminare ha come oggetto immobili in corso di costruzione o da costruire.
Non è obbligatorio, ma fortemente consigliabile, stipulare il preliminare da un notaio. Si tratta di una garanzia in più per il venditore, ma soprattutto per l’acquirente.
Quanto dura il contratto preliminare di compravendita immobiliare?
La legge non fissa una durata massima entro la quale dal contratto preliminare si deve firmare il contratto di compravendita definitivo.
Entrambe le parti, quindi, non sono obbligate e a fissare un termine entro cui procedere con la stipula del contratto definitivo.
Cosa succede in caso di mancato rispetto
Può capitare che una delle parti decida di non stipulare il contratto definitivo, dopo aver firmato il compromesso.
Se l’acquirente non rispetta quanto stabilito nel preliminare, allora il venditore può intavolare una causa e chiedere al giudice competente la risoluzione del contratto con l’aggiunta di un eventuale risarcimento dei danni subiti.
Il venditore può anche trattenere la caparra già versata o chiedere il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile oggetto del preliminare di vendita.
Inoltre, bisogna considerare anche l’eventuale presenza della caparra confirmatoria. In questo caso, l’altra parte ha la possibilità di esercitare il diritto di recesso e pretendere la restituzione del doppio della caparra versata.
Specifichiamo che, in questi casi, la somma è dovuta a titolo di risarcimento del danno, il quale non deve essere provato. Qualora venga applicata questa possibilità, non è possibile chiedere ulteriori risarcimenti.
Costo del contratto preliminare
Le parti che decidono di sottoscrive un preliminare devono pagare alcune spese. Se si opta per la stipula mediante atto notarile, il costo può anche arrivare a 1000 euro.
Invece, se si stipula senza il notaio, allora si devono considerare solo le seguenti spese:
- 16 euro, per la marca da bollo per ogni quattro facciate o per ogni cento righe;
- 1 euro, per le planimetrie;
- 16 euro, per la presenza di eventuali ulteriori allegati.
Il contratto deve essere comunque registrato all’Agenzia delle entrate e, quindi, si devono anche considerare le spese relative alla registrazione (l’imposta di registro), da pagare tramite il Modello F23.
Come abbiamo detto, la stipula presso un notaio è molto più sicura e tutela maggiormente le parti; d’altro canto, si devono anche considerare spese molto più ingenti da affrontare.
Sullo stesso argomento, si consiglia di leggere anche: Contratto preliminare di compravendita: come si registra?
